Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности. Предварительный договор аренды земельного участка

Содержание
  1. Существенные условия договора аренды земельного участка
  2. Местонахождение и площадь
  3. Срок
  4. Требования к арендуемому земельному участку
  5. Оплата за аренду земли
  6. Целевое предназначение
  7. Условия использования ЗУ
  8. Условия возвращения участка арендодателю
  9. Ограничения по использованию земельного надела
  10. Какая предусмотрена ответственность за повреждение, уничтожение ЗУ или его части
  11. Дополнительные условия
  12. Земельный участок — объект договора аренды
  13. Права и обязанности заинтересованных сторон
  14. Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа
  15. Предмет предварительного договора аренды.
  16. Форма предварительного договора.
  17. Обязательное условие договора аренды. 
  18. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
  19. Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка?
  20. Месторасположение и размер
  21. Требования к арендуемой земле
  22. Арендная плата
  23. Целевое назначение
  24. Условия использования и сохранения качества земельного участка
  25. Условия возвращения земельного участка арендодателю
  26. Ограничения по использованию земли
  27. Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон
  28. Существенные условия договора аренды земельного участка, необходимые для его грамотного составления
  29. Земельный участок и его разновидности
  30. Права сторон
  31. Форма договора
  32. Существенные условия
  33. Сроки
  34. Типы оплаты
  35. Досрочное расторжение

Существенные условия договора аренды земельного участка

Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности. Предварительный договор аренды земельного участка

Прежде всего, существенные условия договора аренды земельного участка — это указание месторасположение надела, общая площадь, различные опознавательные знаки, сумма ежемесячной оплаты, целевое предназначение. Также в них входит условия по пользованию земельным участком, сроки возвращения ЗУ владельцу, ограничения в применении, обязанность сторон за неисполнение или нарушение договорных соглашений.

Местонахождение и площадь

Это даёт возможность точно установить ЗУ, подлежащего передаче арендатору. Отсутствие подобных сведений в договоре, делает его незаконным. Поэтому в нём отображены следующие нижеизложенные данные:

  • Точный адрес нахождения надела;
  • Категория: сельхозначения, под строительство, промышленные наделы;
  • Вид использования: вспомогательные, условно разрешённые, основные;
  • Кадастровый номер;
  • Различные опознавательные знаки;
  • Общая площадь земли.

К договорному соглашению обязательно приложить план ЗУ.

Срок

Он определяется преимущественно самими сторонами сделки. На законодательном уровне предусмотрены максимальные сроки действия аренды. Это относится участков сельхозначения, продолжительность пользования может составить — 49 лет.

Если срок действия договорного соглашения, не определён, тогда он оформляется на неопределённое время.

После истечения указанного срока, арендатор может его пролонгировать, но в случае своевременного внесения платежей и соблюдения условий использования ЗУ.

О своём намерении, необходимо сообщить собственнику участка. При желании, в действующий документ могут вноситься дополнительные условия. Если даже арендатор не совершит ранее описанных действий, он всё равно может продолжить использовать территорию, при отсутствии претензий со стороны владельца. Договор будет автоматически продлён с теми же, прописанными требованиями.

Требования к арендуемому земельному участку

К арендатору, согласно договорному акту, переходят определённые обязанности по исполнению некоторых условий. Эти требования имеют относительный характер по освоению земельного надела под строительство. Запрещено вносить коррективы в условия аренды ЗУ с целью ограничения прав арендатора без получения предварительного с ним согласования.

Расторгнуть договорные соглашения можно раньше положенного срока, но при наличии выявления значительных нарушений. Поскольку это всё будет решаться в судебном порядке, все обнаруженные нарушения подкрепить фактами и предоставить судье, тогда эти действия будут расцениваться как правомочные.

Оплата за аренду земли

Взяв за основу ст.65 ЗК РФ, из неё следует: пользование любым земельным участком предоставляется исключительно на платной основе.

Размер оплаты за арендуемый надел, который принадлежит государству или муниципалитету, будет определяться в зависимости от основных принципов формирования конечной суммы.

Если договорное соглашение заключается после проведения открытых торгов, объём ежегодной оплаты или первоначального взноса, определяется по итогам проведённого аукциона.

Плата за аренду может иметь твёрдую денежную форму, но также можно выплачивать и определённый процент от  полученных плодов, доходов или продукции от используемого арендного участка, в зависимости от того, в каких целях он используется.

В этом случае собственник и арендатор обговаривают вместе удобную форму оплаты, после этого, подписывают договорной документ и приступают к активному сотрудничеству.

При обоюдном согласовании, в договор можно включить комбинированную форму уплаты, если это удобно для заинтересованных лиц.

Целевое предназначение

Земельный кодекс оставляет право за арендатором при аренде надела у государства или у местной администрации на возведение жилых, производственных и иных объектов, исходя целевого предназначения территории.

То есть не запрещается использовать территории под строительство.

Сейчас это достаточно выгодная услуга для тех, кто активно занимается индивидуальным предпринимательством в сфере сельскохозяйственного назначения и в иных подобных областях.

Что же непосредственно касается аренды земли у физического лица, целевое предназначение устанавливается непосредственно самим хозяином.

В случае если земля используется не по назначению, либо нарушены договорные соглашения, тогда владелец данного надела имеет полное право расторгнуть договор. Также может потребовать и возместить причинённые убытки.

Прийти к общему консенсусу можно посредством устной договорённости или решить все эти нюансы в суде.

Целевое предназначение ЗУ предопределяется её категорией: сельхозначения, населённых пунктов, спец. назначения. Земли, находящиеся в запасе городских или районных административных организациях.

Условия использования ЗУ

Требования по использованию земли и обязанности арендатора по сохранению качества наделы, прописаны в основном документе. Так, в его прямые обязательства входит применение ЗУ строго по целевому предназначению, допустимым методом использования и поставленной целью.

Использование земли не должно наносить вреда окружающей природе, в том числе и этому участку. Арендатор обязуется не загрязнять, не допускать деградирования и снижения первоначального качества ЗУ.

В случае неисполнения этого требования, будет приглашена комиссия для оценки почвы, затем применены штрафные санкции к арендатору.

Плюс ко всему, собственник территориального надела может потребовать возмещение убытков.

Условия возвращения участка арендодателю

Расторгнуть арендное соглашение можно согласно общим требования, изложенным в нормативных актах действующего законодательства.

Основаниями, являются:

  • Истёк срок действия арендного договора, последующего его продления не было;
  • Отказ любой стороной от договора, если он был заключён на бессрочное действие;
  • По требованию арендодателю или арендатора для досрочного аннулирования договорённостей через арбитраж.

Во время возврата территории хозяину, обязательно будет учитываться амортизация и естественный износ ЗУ.

В противном случае, если не вернёт участок в срок, собственник земельного надела имеет полное право для востребования суммы за весь просроченный период.

Когда плата за аренду не в силах покрыть принесённых убытков, владелец может рассчитывать на компенсацию.

Но, как правило, такие вопросы не всегда разрешаются мирным путём, поэтому придётся обратиться за помощью к юристам, а затем и с иском в высшую инстанцию.

Ограничения по использованию земельного надела

На него могут быть наложены ограничения (обременения) в правовом использовании. Это запреты, которые не дают возможность правообладателю совершать конкретные действия, относительно ЗУ.

Сервитут — ограниченное право пользования чужим недвижимым объектом. Например, в целях прохода, прокладки, использования коммуникационных систем или иных нужд.

Сервитут может не иметь прямого отношения к территории, ограничение может накладываться на здания, сооружение и прочие объекты.

Собственник имеет полное законное право осуществлять любые с ним действия, если это не противоречит нормативным актам, не ущемляются права других заинтересованных субъектов.

Какая предусмотрена ответственность за повреждение, уничтожение ЗУ или его части

При составлении основного договорного документа, необходимо определить сторону, которая будет нести ответственность. По общему принципу, в соответствии с действующим законодательством ГК РФ, за непредвиденные последствия несёт ответственность то лицо (компания), которое на данный момент пользуется землёй.

Когда стороны вовсе не исполняют возложенные на них обязательства, они вдвоём несут ответственность перед законом. Ответственность заключается в денежной компенсации.

То есть, из-за невыполнения возложенных обязательств, кому-то придётся, возместить ущерб, конечная сумма будет напрямую зависеть от сложившихся обстоятельств.

Но поскольку этот вопрос очень редко решается мирно, лучше воспользоваться профессиональной помощью юристов, особенно если, пришлось сотрудничать с нерадивым арендатором.

Разновидности неисполнения среди арендаторов:

  • не получил ЗУ по передаточному акту или правоустанавливающие документы;
  • получил ЗУ с недостатками, полностью или частично препятствующими использованию надела;
  • не оповестили о наличии прав у третьих лиц;
  • нарушил сроки перечисления ежемесячной суммы;
  • используется надел не по прямому предназначению и с нарушением договорных условий;
  • не вернул арендуемый участок согласно установленному времени, либо вернул, но несвоевременно.

Арендный договор на складские помещения может оформляться с физическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Дополнительные условия

В этом документе, собственник территории должен предусмотреть все уязвимые места арендатора. В случае юридической не подкованности, лучше проконсультироваться с юристами, а также посмотреть примерный образец, как правильно составлять подобные документы, и какую деталь нельзя упускать из виду.

К доп. условиям относятся следующие нижеизложенные аспекты:

  • Оформление договорного соглашения на определённый срок и его вступление в законную силу после госрегистрации. Также сюда входит обязательный пункт: все предстоящие расходы согласуются. В случае оформления арендного соглашения на временной период меньше 12 месяцев или на неопределённый период, регистрация необязательна;
  • Внесение поправок и дополнений должны осуществляться в письменном виде. Подписи должны стоять всех сторон, между которыми заключается договорное соглашение, с обязательной последующей регистрацией;
  • Договор составлять в трёх экземплярах: для регистрирующего органа, арендодателя, арендатора;
  • Все остальные условия, которые не учтены при подписании документа, оговариваются сторонами в пределах нормативно-правовой базы.

В одном из пунктов должны перечислять условия, при которых, допускается расторжение (аннулирование) договорного соглашения раньше прописанного срока.

Земельный участок — объект договора аренды

Необходимо принять во внимание тот факт, что в качестве объекта могут передаваться отдельные наделы и все имеющиеся сооружения на территории: коттедж, баня, гараж и остальные постройки.

При их наличии, арендовать посредством заключения аналогичного документа в соответствующей компетентной организации. В нём перечисляются все постройки в предусмотренной графе бланка.

За каждый недвижимый объект придётся уплатить государственную пошлину.

На основании, имеющего земельного кодекса, допускается передача земель юридическим и физическим лицам для различных целей:

  • индивидуальное строительство;
  • для сельхозначения;
  • пчеловодства, садоводства;
  • организация мест массового отдыха и пр.

Оформить аренду можно на любой срок: минимальный и максимальный период. К арендатору будут предъявлены некоторые требования, в основном, это своевременное внесение платежей в натуральной форме.

Минимальный срок = до 12 месяцев. На этот период могут быть выделены наделы для разработки недр и использования полезных ископаемых, а также в целях муниципальных органов.

Максимальный срок: 3-5 лет. Сюда относятся территории с не завершёнными объектами. Чтобы закончить строительство, предоставляется 3 года. Действие договорного сроком на пять лет (60 месяцев) распространяется на участки дачного хозяйства.

Как правило, договор заключается на тот временной период, который установлен заинтересованными лицами. Если срок не определён, тогда такой документ оформляется на неопределённый период действия.

Права и обязанности заинтересованных сторон

Владелец земли имеет полное право потребовать не использовать различные химикаты и прочие действия, которые могут негативным образом сказаться на состоянии почвы. Внесённые права и обязанности считаются действительными, если не противоречат нормативным актам действующего законодательства.

Аренда земельного участка — имущественная сделка между двумя и несколькими сторонами, но без прав передачи собственности. То есть арендатор может владеть имуществом на законных правах. Но не распоряжаться им: дарить, продавать, совершать обмен и иные противозаконные манипуляции.

Источник: https://prozemlu.ru/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности. Предварительный договор аренды земельного участка

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Что относится к существенным условиям договора аренды земельного участка?

Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности. Предварительный договор аренды земельного участка

Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

  • Адрес (месторасположение);
  • Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
  • Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
  • Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
  • Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Требования к арендуемой земле

К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.

Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.

Арендная плата

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Целевое назначение

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

Целевое назначение земли определяется ее категорией:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли специального назначения;
  • Земли особо охраняемых природных территорий;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Условия использования и сохранения качества земельного участка

Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.

Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.

Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.

Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.

Условия возвращения земельного участка арендодателю

Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Среди оснований возвращения земли арендодателю выделяются следующие:

  • Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
  • Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
  • Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.

Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.

Ограничения по использованию земли

На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.

Ограничения (обременения) — определенные законом или уполномоченными органами в законодательном порядке условия, запреты, не позволяющие правообладателю осуществлять свое право собственности на конкретное недвижимое имущество в полном объеме.

Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.

Пункт 1 ст.

209 ГК РФ устанавливает право собственника по собственному усмотрению производить в отношении его имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.

Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон

В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.

По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.

Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.
Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

  • Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
  • Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
  • Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
  • Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
  • Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
  • Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

Существенные условия договора аренды земельного участка, необходимые для его грамотного составления

Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности. Предварительный договор аренды земельного участка

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Существенные условия договора аренды земельного участка: подробности

При заключении любого договора важно знать о всех нюансах и нормах осуществления сделки. Договор аренды земельного участка не является исключением, а также имеет некоторые правила и основы, которых следует придерживаться.

Земельный участок и его разновидности

По общему правилу земельный участок предполагает под собой территорию, ограниченную по размерам и используемую для конкретных целей.

На территории страны все земли имеют определенный тип и назначение. При этом не отнесенных к какому-либо виду земель нет.

Существует 7 категорий, установленных нормативными актами. К таким группам относят:

  • территории, эксплуатация которых осуществляется в целях сельскохозяйственной деятельности. Важное условие: такие зоны расположены за пределами населенных пунктов

    Сельскохозяйственные земли

  • следующий тип земельного участка ориентирован на проживание населения. При этом он может быть не только городским, но и сельским. Данные области реализовывают также для строительных работ и застройки сооружений, необходимых для функционирования различных областей жизни общества
  • зоны, подразумевающие под собой особое использование. Это так называемые специальные территории. В их границах осуществляют постройку, предназначенную для промышленности, транспорта, энергетики и иных узкоспециализированных областей
  • территориальные области, имеющее весомое и существенное значение для государства. Иное их название – охраняемые зоны. Они защищены от постороннего посягательства на государственном уровне. К ним относят научные, культурные, важные исторические области и другое
  • следующий тип занимает внушительную часть от общего земельного фонда страны. К ним относятся территории, занятые исключительно дикорастущими или в некоторых случаях специально высаженными деревьями. В совокупности они образуют леса. Такие зоны имеет название – лесные
  • этот вид охватывает все водное пространство, имеющееся в стране
  • последний вид территории реализуется как фонд запаса. Это означает, что такие области не эксплуатируются в настоящий момент, но в необходимый период их будут использовать по назначению

Права сторон

По общим правилам одно лицо передает иному лицу во временное пользование определенный, ограниченный по размеру вид земельной области. В свою очередь второе лицо имеет прямую обязанность содержать вверенную ему зону в надлежащем состоянии, не ухудшать ее свойства и качества, а также своевременно вносить плату за предоставленную ему землю.

Этот вид обязательственного документа подразумевает под собой определенные права, которые должны неуклонно соблюдаться его контрагентами.

Самые основные из них закреплены на законодательном уровне. Они делятся на две большие категории:

Договор аренды земли

  • права арендодателя
  • права арендатора

Каждый из них включает в себя определенную группу прав. Так лицо, передающее аграрную зону другому лицу в непосредственное владение и пользование, вправе требовать:

  • надлежащее и не ухудшающее функции участка использование
  • своевременной оплаты

В свою очередь лицо взявшее участок во владение имеет следующие права:

  • передавать с предварительным уведомлением контрагента свои права на зону, взятую в аренду, другому лицу
  • сдавать вверенную ему территорию в субаренду
  • требовать от контрагента соблюдения условий составленного между ними соглашения

Форма договора

Этот существенный пункт включает в себя два обязательных критерия:

  • бумажная форма
  • государственная регистрация

Письменная форма

В первом случае существует неуклонное правило, обязывающие две стороны заключать данный тип сделки непосредственно в письменной форме. Но этот принцип используется исключительно в тех ситуациях, когда сам срок соглашения подразумевает собой временной период более одного года.

В иных случаях вполне допустима и устная форма. Однако тогда гораздо сложнее отстаивать свои права в ходе судебного разбирательства.

К этим временным рамкам относится и второй критерий, согласно которому контрагенты регистрируют свое соглашение в соответствующих государственных структурах.

Сама форма такого документа регламентируется по общим правилам, относящимся к соглашению аренды.

Существенные условия

Существенные условия договора аренды земельного участка – это тот необходимый список требований, без которых договор не может быть заключен или будет считаться недействительным.

В данном типе договора два условия, необходимых для заключения сделки:

  • данные об объекте. Этот критерий регламентирует полный список всех значимых качеств арендуемой территории. В зависимости от ее типа они могут быть неодинаковыми в каждом конкретном случае. К общим же можно отнести размер зоны, ее тип, параметры, местонахождение и цель эксплуатации
  • стоимость. Имеется в виду величина платы за используемую земельную область. Она в обязательном порядке заранее оговаривается и формулируется сторонами соглашения. Чаще всего она определена в денежной форме и выплачивается помесячно. Однако, бывают исключения. Не всегда плата производится денежными средствами

Сроки

В настоящий момент сроки предоставления земельной зоны в аренду не являются обязательным условием для составления договора, а это значит, что они могут быть и не определены вовсе.

Однако существуют некоторые утвержденные правила, применяемые на практике:

Сроки

  • документ, который был подписан двумя сторонами в отношении аренды земли, по общим правилам не может быть заключен на период времени более 49 лет. При прошествии этого времени заключается новое соглашение, условия которого могут меняться по взаимному согласию контрагентов
  • в случае отсутствия данного пункта в договоре, срок его осуществления считается неопределенным. В таких ситуациях каждая из контрагентов имеет право на его расторжение, но в обязательном порядке предупредив об этом заранее в разумный срок
  • при данном типе аренды у лица, взявшего во временное пользование определенную территорию есть преимущественное право, согласно которому у лица появляется возможность на составление нового договора. Это означает, что когда срок подходит к концу, арендатор заблаговременно уведомляет контрагента о своем желании продлить заключенное между ними соглашение. В свою очередь арендодатель может либо согласиться, либо отказать в предложении. Но в случае отказа он не имеет права заключать в течении одного года подобный договор с другим лицом, так как это в значительной степени будет нарушать права арендатора.

Типы оплаты

По утвержденным нормам такой тип аренды является возмездным. Это означает, что он предполагает материальное возмещение одной из сторон за выполнения своих непосредственных обязательств другой стороной.

Видов и способов такой платы несколько:

Оплата

  1. Самый часто используемый тип – это плата по договору посредством платежей. При этом они должны быть установлены в твердой сумме и выплачиваться согласно определенным периодам либо единовременно.
  2. Второй способ предполагает получение контрагентом доли, полученной в результате реализации арендованной зоны. Это может быть произведенная или выращенная на этом земельном участке продукция.
  3. Следующий тип регламентирует в качестве платы предоставление конкретных услуг арендодателю от второй стороны договора. Сами услуги и их тип определяются заблаговременно при подписании соглашения.
  4. Четвертый способ по своей структуре напоминает бартер. Согласно ему, арендатор передает своему контрагенту взамен на предоставление земельного участка определенную вещь в собственность или также в аренду. Важное условие: объект, установленный в качестве платы должен быть прописан в условиях договора.
  5. Согласно последнему виду, лицо взявшее в аренду земельную территорию обязуется полностью возместить расходы на улучшение этой территории. К тому же, в ряде случаев он должен произвести их самостоятельно. Как и другие типы платы, этот вид также подлежит обязательному включению в договор.

Досрочное расторжение

Случается, когда один из участников обязательственных отношений выражает намерение об отмене соглашения ранее положенного срока. При таких обстоятельствах, независимо от кого из контрагентов исходит инициатива, договор подлежит процедуре расторжения только путем судебного процесса.

В свою очередь не во всех случаях суд может удовлетворить это требование. Решение зависит от причин, согласно которым сторона желает прекратить сделку. Закон определяет допустимые поводы завершения сотрудничества для каждого из контрагентов.

По предложению арендодателя договор расторгается в случаях:

  • незаблаговременной платы за использование земельной зоны арендатором. При этом необходимым условием является минимум две просрочки платежа
  • если арендатор в значительной степени нарушает условия договора, в том числе наносит ущерб арендованному объекту и портит его внешний вид

По инициативе арендатора прекращение сделки происходит в ситуациях:

  • когда контрагент систематически нарушает установленные договором условия
  • уклонение от передачи арендованной территории во владение и непосредственное пользование. Или же когда контрагент препятствует свободному землепользованию такой зоной
  • если вверенная территория непригодна для ее дальнейшего использования

При соблюдении всех условий договора на аренду земельного участка и правильного его составления, сотрудничество между двумя сторонами будет максимально выгодным и удобным.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/civil/contract/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: