Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость

Содержание
  1. Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества
  2. Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества
  3. В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды
  4. В налоговом учете списать единовременно нельзя
  5. К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях
  6. Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость
  7. Что дешевле
  8. Немного правовой информации
  9. Затраты или вложения?
  10. Налогообложение и учёт улучшений имущества находящегося в аренде
  11. Понятие о улучшений имущества
  12. Неотделимые и отделимые улучшения
  13. Возмещение затрат или отделение улучшений
  14. Налогообложение и учёт улучшений имущества
  15. Ремонт арендуемого помещения
  16. Руководство решило отремонтировать арендованное имущество
  17. Вопрос участника
  18. Арендатор собирается провести отделимые или неотделимые улучшения
  19. Отделимые улучшения
  20. Неотделимые улучшения
  21. Признаются ли расходы на ремонт арендуемых помещений покраска – гражданское право – 2020
  22. Бизнес в арендованном помещении: как учесть расходы на ремонт (крайнев а.)
  23. Бухгалтерский учет улучшений арендованного имущества
  24. Списание расходов на ремонт арендуемого помещения
  25. «спорные» расходы на ремонт
  26. Руководство решило отремонтировать арендованное имущество
  27. Вопрос участника
  28. Отделимые улучшения
  29. Раздаточный материал
  30. Смотрите видео: Занятие 10. Налог на прибыль (July 2020)

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость

Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.

Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией.

Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01).

Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).

Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.

Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?

К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).

Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост.

Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.

2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка.

Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые.

Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена.

Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости.

В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99).

Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).

При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.

Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений арендуемого имущества

Может ли арендатор поставить пожарную сигнализацию стоимостью 98 691 рубль на учет в составе основных средств и списать ее стоимость в бухучете в течение срока аренды — 11 месяцев? Можно ли в налоговом учете сразу списать ее стоимость на материальные расходы? Арендодатель согласен на неотделимые улучшения, расходы компенсировать не будет.

Федик Инна Леонтьевна,
эксперт бухгалтерскому, налоговому и управленческому учету справочно-правого сервиса Контур.Норматив

В бухучете можно амортизировать в течение срока аренды

Арендатор может учесть систему пожарной сигнализации в бухучете, если есть письменное согласие арендодателя (в договоре аренды или в отдельном документе) на данное неотделимое улучшение имущества.

Такое капиталовложение арендатор учитывает для целей бухучета в качестве отдельного инвентарного объекта и амортизирует его.

При этом срок полезного использования может быть равен сроку аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения (п. 20 ПБУ 6/01).

В налоговом учете списать единовременно нельзя

Расходы произведены арендатором в форме неотделимых улучшений основных средств с согласия арендодателя, а значит, для целей налогового учета это капиталовложение является амортизируемым имуществом (неважно, что стоимость системы менее 100 000 рублей), и его стоимость учитывается через механизм амортизации (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). 

В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества.

Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания.

Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств. 

Системы пожарной сигнализации относятся к VI амортизационной группе (срок полезного использования свыше 10 лет до 15 лет включительно), код ОКОФ 330.26.30.50 «Устройства охранной или пожарной сигнализации и аналогичная аппаратура». 

Дополнительная информация — в статье «Возврат имущества арендатором, документооборот и учет». В частности, полезно знать, что если при возврате арендованного имущества вместе с улучшениями арендодатель не возмещает стоимость этих улучшений, то в учете арендатора их передача рассматривается как безвозмездная.

Получите бесплатный доступ в справочно-правовой сервис и задайте свой вопрос эксперту.

Получить доступ

К вопросу о компенсируемых и некомпенсируемых улучшениях

Все улучшения арендованного имущества, произведённые за счёт амортизационных отчислений от него, принадлежат собственнику. Чтобы с собственником не возникали споры о принадлежности улучшений, кажется логичным согласование проведения неотделимых улучшений. Обратите внимание: нормы ст.

 623 ГК РФ  требуют согласования с арендодателем проведения неотделимых улучшений, но только в увязке с вопросом: будет или нет арендатор посягать на возмещение понесённых расходов.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время нормы ГК РФ не предписывают арендатору обязательного согласования с арендодателем осуществления неотделимых улучшений арендатором, если он изначально не планирует их перевыставить арендодателю для их компенсации или зачёта в счёт арендных платежей. Но с точки зрения дальнейших налоговых последствий сторонам изначально нужно этот вопрос обсудить.

На практике если арендатор решает провести неотделимые улучшения без ведома собственника, это может повлечь за собой даже расторжение договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено сторонами договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Возникает определённый диссонанс: параллельно с этой нормой в ГК РФ присутствует оговорка, что в состав арендной платы могут входить суммы подобного возмещения.

Как это совместимо в периоде до окончания аренды? Если сумма последнего арендного платежа достаточна на подобный зачет.

Кроме того, возмещение возможно вне зависимости от наличия отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Но представим себе, что арендатор произвёл капитальные вложения в арендованный объект, не согласовав это с собственником.

Если по окончании аренды они останутся в распоряжении собственника, можно ли их также рассматривать как некомпенсируемые, хотя они и не были согласованы? К возмещаемым (компенсируемым) улучшениям относятся только те, о которых есть такое условие в договоре.

Если исходить из приоритета существа над формой, можно предположить, что и несогласованные неотделимые улучшения должны рассматриваться так же, как невозмещаемые (не компенсируемые).

Некомпенсируемые неотделимые улучшения (не важно, были ли они согласованы или нет) — это проблема для собственника. По факту собственник принимает их безвозмездно, без демонтажа и для дальнейшего использования.

Могут быть и такие ситуации, когда собственник принимает улучшения, а потом требует от арендатора компенсации затрат на демонтаж, потому что арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

То есть в этих ситуациях ни собственнику, ни арендатору не будет выгоды от произведённых улучшений.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Налоговое законодательство не предписывает арендодателю учитывать для целей налогообложения доходы в сумме стоимости некомпенсируемых неотделимых улучшений, произведённых арендатором (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В приведенной норме нет ни слова о том, должно или нет быть согласование по капвложениям между сторонами договора.

Тем не менее Минфин РФ полагает, что если речь будет идти о несогласованных и не компенсируемых по договору улучшениях, после окончания аренды они должны учитываться в составе внереализационных доходов у собственника в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ (письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/1/280).

При этом Минфин предлагает в НК РФ объединить зеркальные нормы про признание доходов и про признание расходов в привязке к наличию согласования. Для этого он предлагает внимательно прочитать п. 1 ст.

 256 НК РФ.

В соответствии с НК РФ, если собственник не возмещает стоимость капитальных вложений, произведённых арендатором с его согласия, то последний амортизирует их в течение срока действия договора аренды.

Налицо коллизия права. О том, как решить эту проблему, мы поговорим в следующий раз.

Светлана Смирнова, кандидат экономических наук, налоговый консультант I категории

Источник: https://kontur.ru/articles/5434

Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость

Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость

«Облагораживание» позаимствованных помещений вполне может влететь арендатору «в копеечку», причем далеко не всегда собственник недвижимости готов возместить понесенные расходы.

Благо законодательство позволяет компенсировать затраченные на подобное мероприятие суммы при налогообложении прибыли.

Правда, как ни парадоксально, чем больше площади были усовершенствованы, тем меньшие суммы удастся списать.

Что дешевле

Подавляющее большинство фирм лишено собственных помещений, а значит, вынуждено арендовать их у компаний «побогаче».

К сожалению, подобное заимствование – удовольствие не из дешевых, а поскольку количеством свободных средств сейчас мало кто может похвастаться (фирмы и без того максимально сокращают расходы), «под урезку» запросто могут попасть и арендные затраты.

Разумеется, сэкономить можно на количестве арендуемых квадратных метров. Но далеко не во всех случаях подобный способ решения проблем приемлем.

Кроме того, можно попросту переехать в более дешевые помещения. Но, как известно, дешевый не значит хороший.

И вполне возможно, что более низкая стоимость таких площадей обусловлена не только менее выгодным территориальным расположением или желанием арендодателя побыстрее «сплавить» имеющиеся квадратные метры, но и состоянием самих помещений.

В этом случае фирме придется тратиться еще и на реставрацию арендованных метражей. По крайней мере, «подбивать под себя» новые помещения организации придется уж точно.

Немного правовой информации

Необходимость осуществлять ремонтные работы арендованных объектов предусмотрена гражданским законодательством. Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Естественно, если иное не установлено договором.

Вместе с тем капитальный ремонт – забота арендодателя. Согласно положениям той же статьи 616 ГК, сторона, передающая во временное пользование площади, должна осуществлять столь серьезное обслуживание объекта за свой счет в течение времени, предусмотренного договором, или (при условии, что в контракте подобный пункт не был оговорен) хотя бы в разумные сроки.

Если арендодатель по каким-то причинам не стал исполнять законодательно установленные обязанности, арендатор имеет право:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На практике же арендатор наверняка пожелает вернуть затраченные средства. Но как это сделать? Разумеется, исключать вероятность того, что арендодатель впоследствии все-таки согласится возместить средства, затраченные на доведение «до ума» помещений, нельзя. Однако полагаться на это особо не стоит.

Очевидно, что поиздержавшейся на проведение ремонта фирме придет в голову компенсировать свои затраты хотя бы за счет налогообложения. В целом провернуть такое дело можно, другой вопрос – как именно?

Затраты или вложения?

Списание расходов на приведение в должный вид арендованных площадей зависит прежде всего от того, чем они признаются в налоговом учете: текущими затратами или капитальными вложениями. По мнению Минфина, высказанному в письме от 19 января 2009 г.

№ 03-03-07/1, решение данного вопроса лежит на поверхности.

Если затраты осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то они единовременно учитываются в составе прочих расходов как затраты на ремонт, как следует из положений статьи 260 Кодекса.

Если же имущество преобразовалось до такой степени, что отделить новшества от самого объекта без нанесения ему вреда невозможно, а сам ремонт был связан с реконструкцией или модернизацией, речь идет о неотделимых улучшениях в арендованное имущество.

При этом потраченные на данное мероприятие деньги признаются капитальными вложениями, которые можно амортизировать согласно статье 259 Кодекса. Кстати, если речь идет об отделимых улучшениях имущества, они являются собственностью арендатора и во время использования имущества, и после окончания арендных отношений.

Разумеется, для этого данные улучшения придется демонтировать. В данном случае признание «отдельных» объектов амортизируемым имуществом осуществляется в обычном порядке.

Обратите внимание, что если речь не идет об упомянутых ранее достройке, дооборудовании или модернизации, затраты не будут считаться капитальными вложениями, даже если сумма издержек крайне высока (вне зависимости от того, о чем идет речь, – об аренде или об усовершенствовании собственного имущества).

Источник: https://uristol.ru/contract/postings-and-calculation-of-taxes-in-case-if-the-rented-real-estate-is-improved-or-repaired/

Налогообложение и учёт улучшений имущества находящегося в аренде

Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость

Аренда – один из наиболее распространённых институтов гражданского права сегодня.

Именно поэтому регламентирование правоотношений между контрагентами по договору аренды должно быть достаточно чётким во избежание конфликтов между ними.

Улучшение арендованного имущества, полученного согласно договору найма, на практике встречается довольно часто, и становится предметом недопонимании между контрагентами по договору.

Понятие о улучшений имущества

Нормы закона, применяемые для правоотношений между контрагентами, зависят от вида осуществлённых улучшений. Закон выделяет два типа улучшений:

  • отделимые улучшения;
  • неотделимые улучшения.

Указанные типы улучшений прописаны в ст.623 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Как неотделимые улучшения можно определить те улучшения имущества, которые не могут быть отделены от последнего без нанесения вреда для его качественных характеристик.

Отделимые же могут быть демонтированы без нанесения ущерба имуществу. Какие-либо коррективы относительно режима вносимых улучшений могут быть обусловлены сторонами в договоре при его заключении или в дополнительных соглашениях к нему. При этом дополнительные соглашения к договору должны быть совершены в той же форме, что и первичный договор.

На этом этапе достаточно важно предусмотреть все возможные будущие риски. Это позволит в дальнейшем избежать проблем с налогообложением и судебными тяжбами.
В целом же улучшения арендованного имущества можно определить как модификации, вносимые в имущество арендатором с целью повышения его качественных и эксплуатационных характеристик.

Целью улучшений могут являться:

  • увеличение функциональных возможностей арендуемого имущества;
  • усовершенствование его тех.характеристик и свойств;
  • общее повышение качества арендуемого имущества.

Достаточно часто улучшения арендованного имущества являются не простым желанием, а острой необходимостью для арендатора.
Закон возлагает обязанность совершать капитальный ремонт арендуемой недвижимости на арендодателя.


Ремонт же по ходу эксплуатации должен осуществляться арендатором.

Однако эти нормы не всегда в полной мере выполняются сторонами договора, и ремонт, например, крыши здания проводиться арендатором с зачётом этого ремонта как проведённых улучшений.

Неотделимые и отделимые улучшения

Неотделимые улучшения особенно часто осуществляются при длительной аренде (долгосрочном договоре).

Если арендатор хочет «подстроить» указанное имущество под свои необходимости, при этом только повысив его качественные характеристики, первое, что он должен сделать – это получить согласие арендодателя на такое улучшение.

Если такая акцептация получена – арендатор по завершению срока найма сможет претендовать на возмещение тех денежных средств, которые были затрачены им в процессе повышения качества имущества.
На практике неотделимые улучшения имущества могут быть проведены в виде:

  • дооборудования;
  • реконструкции;
  • достройки;
  • модернизация;
  • ремонта.

То есть естественным является то, что физически не может быть отделена от стен, например, их побелка. От этого пострадает имущество, а арендатор не получит никакой выгоды. Улучшения отделимые могут быть без труда демонтированы и отделены от основного предмета аренды.

Возмещение затрат или отделение улучшений

При рассмотрении последствий осуществления разных видов улучшений следует исходить из трёх основных возможных видов ситуаций в отношениях между контрагентами сделки:

  • арендатор получил согласие арендодателя на проведение улучшений (так называемый акцепт), а последний не против возместить их стоимость денежном эквиваленте;
  • арендатор получил акцепт на изменения, однако собственник имущества не желает возместить их стоимость;
  •  арендатор не получил акцепта арендодателя на улучшения.

Последний случай наиболее простой и наиболее чётко урегулирован законодателем. В случае отделимых улучшений арендатор имеет право на их демонтаж и закрепление в своей частной собственности.

Одновременно, он предоставляет (возвращает) эксплуатируемое имущество арендодателю в том виде, в котором оно было принято изначально после заключения сделки. Более сложной с правовой точки зрения является для арендатора ситуация с неотделимыми улучшениями. Важно обратить внимания на момент потери имущества и ущерб.

Арендатор не может их забрать, но и на возмещение понесённых затрат он претендовать не может.Поэтому очень важен перед физическим проведением улучшений именно факт получения акцепта на это собственника имущества или лица, передающего его в аренду.

Улучшения, совершённые с согласия арендодателя, могут быть признаны амортизируемым имуществом согласно ст.256 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ). Однако необходимо отметить, что собственником этих улучшений будет именно арендодатель. Согласно ст.623 ГК РФ улучшения, осуществлённые с согласия арендодателя, являются его собственностью.

Более сложной является ситуация, при которой наниматель провёл некие улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, однако последний не изъявляет желания возмещать их стоимость или отдавать последние, если они отделимы, арендатору (вне зависимости от устных договорённостей контрагентов, установленных прежде).

В таком случае, наниматель не сможет получить возмещение затрат. Однако выход можно найти путём анализа налогового законодательства.

В целом, процесс налогообложения имущества, касательно которого были проведены улучшения, варьируется в зависимости от трёх основных критериев:

  • вида улучшения (отделимое или нет);
  •  наличия акцепта арендодателя на проведение улучшений;
  •  наличия акцепта арендодателя на возмещение затрат нанимателя.

Налогообложение и учёт улучшений имущества

Начиная с 2006 года улучшения, которые физически невозможно отделить от имущества, полученного в аренду, произведенные при наличии акцепта арендодателя и некомпенсированные им, могут быть учтены при составлении налоговой отчётности как амортизируемое имущество арендатором.

До этого момента налоговое законодательство достаточно туманно рассматривало вопрос расчёта улучшений арендованного имущества при налогообложении арендатора и арендодателя.Если капитальные вложения в модернизацию имущества компенсируются арендодателем, они амортизируются им же.

Если затраты на улучшение не компенсированы арендодателем, затраты на такую модернизацию могут быть учтены при составлении отчётов арендатором как собственное имущество (в виде затрат). Здесь определяющим фактором будет то же получение акцепта от арендодателя на осуществление таких улучшений.

Указанные затраты могут учитываться арендатором в налоговом отчёте только в случае наличия такого согласия.Кроме того, ст.ст. 256, 258 НК РФ предоставляют арендатору право учитывать неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль.

Если арендодатель предоставил своё согласия на осуществление тех или иных улучшений, однако возмещать их стоимость отказался, арендатор в праве в период действия договора аренды амортизировать эти затраты на капитальные вложения. Нормы амортизации в таком случае устанавливаются правительством РФ.

Таким образом, при расчёте налога на прибыль арендатор может полностью списать расходы на улучшение путём амортизации.

Однако такой способ списания затрат на улучшения имеет свой недостаток. Так, как уже отмечалось ранее, они могут быть списаны только пока договор аренды сохраняет своё действие. Однако возможна ситуация, при которой имущество, улучшенное нанимателем, может использоваться намного дольше, чем договор аренды будет сохранять свою силу. В таком случае, по сути, те затраты, которые понесены не в пределах рамок срока действия договора, не могут быть списаны путём амортизации.

На практике в большинстве случаев у арендатора отсутствует возможность полного списания расходов на улучшение путём амортизации. Амортизация происходит с 1-го числа месяца, который следует за внесением улучшений, и проводится до конца срока действия договора аренды, как уже отмечалось ранее.

Убыток, понесённый арендатором в связи с проведением модернизации и невозможность полной амортизации этих затрат не может быть учтён при составлении налогового отчёта. То есть этот убыток можно классифицировать как чистый.

В такой ситуации на практике специалисты советуют арендатору договориться с арендодателем о пролонгации действия договора.

Таким образом, продлив срок действия договора, наниматель получает возможность минимизации убытков в связи с невозмещением стоимости неотделимых улучшений контрагентом по договору.

Кроме того, если затраты на улучшения не возмещены нанимателю, он передаёт такие улучшения контрагенту, по сути, безвозмездно. Арендодатель, в свою очередь приобретает право собственности на них. Согласно с положениями ст.146 НК РФ переход права собственности на имущество в безвозмездном режиме признаётся его реализацией.

То есть арендатор вынужден будет начислить НДС и переслать контрагенту счёт-фактуру на начисленную сумму. Стоимость имущества рассчитывается в соответствии со средними рыночными ценами.

Что касается бухгалтерского учёта и налоговой отчётности арендодателя, то в его случае полученные на безвозмездной основе неотделимые улучшения отображаются в составе внереализационных доходов.Совсем другая ситуация складывается, если арендодатель согласен на компенсацию затрат на улучшение.

В этой ситуации после проведения улучшений стоимость арендованного имущества возрастает. Поэтому, начиная с месяца, который следует за месяцем завершения улучшений, арендодатель должен начислять амортизацию в повышенном размере.

Что касается налога на имущество, то он подлежит оплате арендодателем касательно улучшенного имущества в случае, он принял указанные улучшения на баланс в качестве основных средств. В состав основных средств могут входить капитальные вложения, которые были проведены касательно объектов основных средств, переданных в аренду.

Однако проведённые арендатором капитальные вложения в арендованные объекты недвижимости, осуществленные до момента введения указанной недвижимости в эксплуатацию, не засчитываются в состав основных средств и не облагаются налогом на имущество.

Достаточно часто арендаторы и арендодатели стараются уклониться от уплаты налогов в связи с наличием улучшения арендованного имущества, не отображая такие улучшения в своей отчётности. Однако здесь необходимо помнить, что уклонение от налогообложения несёт крайне негативные последствия, прямо предусмотренные законом.

Общие практические рекомендации

Как уже отмечалось выше, заключение договора аренды требует особенного внимания, если оно осуществляется субъектами хозяйственной деятельности. Связано это с более сложным процессом налогообложения арендованного имущества и улучшений, вносимых в него. Для физических лиц система налогообложения более проста. В целом, формируя рекомендации для арендатора касательно необходимости осуществления улучшений, можно сформировать несколько общих рекомендаций:

  • первое, что необходимо сделать, получить согласие арендодателя на улучшения (лучше, если оно будет в письменной форме);
  • при заключении договора предусмотреть порядок осуществления улучшений, получения согласия на них и возмещения затрат в соответствии с интересами сторон;
  • сохранять чеки за приобретаемые материалы, необходимые для улучшений (это упростит налоговый учёт и поможет подтвердить реальную стоимость работ);
  • детально ознакомиться с положениями Налогового кодекса РФ об учёте налогов касательно улучшенного арендованного имущества.

Придерживаясь всех указанных рекомендаций, арендатор сможет не только не дать нарушить свои права, но и защитить их, как и права контрагента по договору.

Источник: https://arendaexpert.ru/uluchshenie-arendovannogo-pomeshheniya-i-nalogi/

Ремонт арендуемого помещения

Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость

Журнал «Семинар для бухгалтера» № 8/2013

План семинара:

  1. Руководство решило отремонтировать арендованное имущество.
  2. Арендатор собирается провести отделимые или неотделимые улучшения.

Руководство решило отремонтировать арендованное имущество

Если ваша компания уже долго арендует одно и то же помещение под офис, то скорее всего время от времени в нем нужно кое-что подремонтировать.

Тут главный вопрос в том, кто должен оплатить такие расходы – вы или арендодатель? Ну и соответственно, как их учесть. В этом мы и разберемся. А для удобства пользуйтесь схемой (см. ниже. – Примеч. ред.).

С ней вы быстро сориентируетесь, как учесть расходы на ремонт. Вообще принято выделять два вида ремонта: текущий и капитальный.

https://www.youtube.com/watch?v=jNWAI0s5fTM

Как в налоговом учете списать расходы на ремонт арендованного помещения

Начнем с первого. Текущий ремонт – это, как правило, незначительные доработки. К примеру, нужно подкрасить стены или поменять плинтусы. Такие расходы обычно оплачивает ваша компания.

Ведь именно арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии. Об этом сказано в пункте 1 статьи 616 ГК РФ. Хотя вполне возможно, что арендодатель захочет сам оплачивать такие издержки.

Тогда просто пропишите в договоре аренды такое условие.

Только будьте внимательны. Списать расходы вы сможете, только если ремонт оплатила ваша компания, а арендодатель не компенсировал эту сумму. Таково требование пункта 2 статьи 260 НК РФ. Так что проверьте, есть ли в договоре аренды условие о том, что арендодатель должен возместить затраты.

А вот капитальный ремонт делают, когда помещение нуждается в серьезной починке. Тут уже пункт 1 статьи 616 ГК РФ обязывает арендодателя его провести.

Но это не значит, что ни при каких обстоятельствах расходы по капитальному ремонту вас не коснутся. Во-первых, в договоре может быть прописано, что капремонт – это ваша обязанность.

А, во-вторых, бывает, что арендодатель уклоняется от своих обязательств.

Остановимся подробнее на втором случае. Тут вы вправе взыскать с собственника стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Правда, для этого вам потребуются документы, подтверждающие необходимость капремонта. К примеру, в помещении нужно отремонтировать систему центрального отопления.

Тогда пригласите представителей теплоснабжающей организации. И вместе с ними составьте акты обследования.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций с арендодателем, пропишите сроки и порядок проведения капремонта в договоре. Тогда добиться от собственника его оплаты будет проще.

Что если расходы на капитальный ремонт возложены на вас? Тогда учитывайте их так же, как затраты на текущий ремонт. Дело в том, что в пункте 2 статьи 260 НК РФ нет разграничения по видам ремонта. Главное, чтобы по договору собственник не возмещал арендатору стоимость ремонта. Только в этом случае вы сможете учесть расходы в составе прочих.

Вопрос участника

– Относится ли ремонт к отделимым улучшениям?

– Нет, не относится. По нормам гражданского права улучшения – это новые дополнительные свойства имущества. Без которых оно спокойно использовалось по назначению.
А ремонт назвать улучшением нельзя.

Поскольку основная цель ремонта – поддержать имущество в рабочем состоянии. Такой вывод можно сделать на основании статей 616 и 623 ГК РФ и пункта 3.

1 Положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279.

Арендатор собирается провести отделимые или неотделимые улучшения

А теперь перейдем к улучшениям. Итак, ремонт нужен для того, чтобы поддерживать помещения в надлежащем рабочем состоянии. Улучшения же обычно направлены на совершенствование качественных характеристик помещения, а иногда и просто для создания более комфортных условий в них.

Отделимые улучшения

Вот, допустим, руководство компании решило установить во всем арендованном офисе кондиционеры. Это будет улучшением, причем отделимым. Ведь кондиционеры можно запросто снять без ущерба. По общему правилу такими улучшениями владеет арендатор. И возмещать затраты арендодатель не обязан. Конечно, если в договоре вы не прописали обратное.

Давайте посмотрим, как вы учтете расходы на кондиционеры в налоговом учете.

Это основные средства? Тогда начисляйте по ним амортизацию в общеустановленном порядке. Если же отделимые улучшения не признаются амортизируемым имуществом, расходы на них учитывайте в составе материальных (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Кстати, если вы будете переезжать в другой офис, кондиционеры можете забрать с собой. Конечно, при условии, что арендодатель не возместил вам затраты на их покупку. Ну а расходы на демонтаж спишите в составе внереализационных.

Неотделимые улучшения

Остаются неотделимые улучшения. Их особенность в том, что их нельзя отделить без вреда для самого объекта. Вот частые примеры: прокладка скрытой проводки, облицовка стен камнем, нанесение декоративной штукатурки, достройка этажей и перепланировка помещений.

– Мы собираемся заменить окна. Это ремонт или неотделимые улучшения?

Источник: https://raydget.ru/1752-remont-arenduemogo-pomeshheniya/

Признаются ли расходы на ремонт арендуемых помещений покраска – гражданское право – 2020

Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость

Он должен предъявить в уполномоченный орган муниципальной (региональной, федеральной) власти в составе документов, предусмотренных вышеуказанной статьей, и правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором здание расположено. К сведению.

Начало работ по реконструкции без наличия разрешения чревато для арендатора наложением административного штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 руб., а также штрафом его должностных лиц в сумме от 20 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ).

Арендатор совместно с собственником должны прийти к согласию, кто будет нести расходы по реконструкции объекта недвижимости.

Бизнес в арендованном помещении: как учесть расходы на ремонт (крайнев а.)

Дебет Кредит 20 60 приняты от подрядчика затраты по выполнению СМР 19 60 отражена сумма НДС по выполненным подрядчиком работам 68 (субсчет «Расчеты по НДС») 19 принят к вычету «входящий» НДС по выполненным работам Предъявление половины затрат арендодателю отразится проводками: Корреспонденция счетов операции Дебет Кредит 62 90 (субсчет «Выручка») отражены затраты по реконструкции здания арендодателю 90 (субсчет «НДС») 68 (субсчет «Расчеты по НДС») отражена сумма НДС по предъявленным затратам 90 (субсчет «Себестоимость продаж») 20 списаны затраты по реконструкции здания Формирование стоимости объекта отразится записями: Корреспонденция счетов операции Дебет Кредит 08 20 сформирована первоначальная стоимость объекта 01 08 принят к учету объект основных средств — капитальные вложения в арендованный объект недвижимости Теперь рассмотрим вышесказанное на примерах.

Бухгалтерский учет улучшений арендованного имущества

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.) (п. 3.11 Положения). Но, кроме ремонта, ГК РФ дает понятие «улучшения арендованного имущества» (ст.

623 ГК РФ), которые подразделяются на отделимые и неотделимые. Отделимыми улучшениями арендованного объекта признаются те, которые могут быть отделены от него без нанесения вреда.

Списание расходов на ремонт арендуемого помещения

Каждый арендатор сможет учесть понесенные расходы при налогообложении прибыли и заявить к вычету НДС, предъявленный подрядчиком. ВАРИАНТ 3. Каждый арендатор заключает отдельный договор на ремонт Арендаторы совместно определяют письменным соглашением, кто и какую часть ремонтных работ проводит.

Например, кто-то оплачивает покраску стен, кто-то ремонт крыши и т. д. Главное — договориться с соседями, кто и какие расходы согласен оплачивать и в какой сумме.

«спорные» расходы на ремонт

НДС») 68 (субсчет «Расчеты по НДС») 360 000 отражена сумма НДС по предъявленным затратам 90 (субсчет «Себестоимость продаж») 20 2 000 000 списаны затраты по возведению пристройки Зачет требований к арендодателю по возмещению затрат в счет арендной платы надлежит отразить записью: Дебет счета 60 Кредит счета 62 — 2 360 000 руб.Принятие к учету не возмещаемых арендодателем затрат по капитальным вложениям отражается записями:

  • Дебет счета 20 Кредит счета 08 — 3 000 000 руб.
  • Дебет счета 01 Кредит счета 08 — 3 000 000 руб.

Руководство решило отремонтировать арендованное имущество

Если ваша компания уже долго арендует одно и то же помещение под офис, то скорее всего время от времени в нем нужно кое-что подремонтировать.

Тут главный вопрос в том, кто должен оплатить такие расходы – вы или арендодатель? Ну и соответственно, как их учесть. В этом мы и разберемся. А для удобства пользуйтесь схемой (см. ниже. – Примеч. ред.).

С ней вы быстро сориентируетесь, как учесть расходы на ремонт. Вообще принято выделять два вида ремонта: текущий и капитальный.

Как в налоговом учете списать расходы на ремонт арендованного помещения

Начнем с первого. Текущий ремонт – это, как правило, незначительные доработки. К примеру, нужно подкрасить стены или поменять плинтусы. Такие расходы обычно оплачивает ваша компания.

Ведь именно арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии. Об этом сказано в пункте 1 статьи 616 ГК РФ. Хотя вполне возможно, что арендодатель захочет сам оплачивать такие издержки.

Тогда просто пропишите в договоре аренды такое условие.

Только будьте внимательны. Списать расходы вы сможете, только если ремонт оплатила ваша компания, а арендодатель не компенсировал эту сумму. Таково требование пункта 2 статьи 260 НК РФ. Так что проверьте, есть ли в договоре аренды условие о том, что арендодатель должен возместить затраты.

А вот капитальный ремонт делают, когда помещение нуждается в серьезной починке. Тут уже пункт 1 статьи 616 ГК РФ обязывает арендодателя его провести.

Но это не значит, что ни при каких обстоятельствах расходы по капитальному ремонту вас не коснутся. Во-первых, в договоре может быть прописано, что капремонт – это ваша обязанность.

А, во-вторых, бывает, что арендодатель уклоняется от своих обязательств.

Остановимся подробнее на втором случае. Тут вы вправе взыскать с собственника стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Правда, для этого вам потребуются документы, подтверждающие необходимость капремонта. К примеру, в помещении нужно отремонтировать систему центрального отопления.

Тогда пригласите представителей теплоснабжающей организации. И вместе с ними составьте акты обследования.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций с арендодателем, пропишите сроки и порядок проведения капремонта в договоре. Тогда добиться от собственника его оплаты будет проще.

Что если расходы на капитальный ремонт возложены на вас? Тогда учитывайте их так же, как затраты на текущий ремонт. Дело в том, что в пункте 2 статьи 260 НК РФ нет разграничения по видам ремонта. Главное, чтобы по договору собственник не возмещал арендатору стоимость ремонта. Только в этом случае вы сможете учесть расходы в составе прочих.

Вопрос участника

– Относится ли ремонт к отделимым улучшениям?

– Нет, не относится. По нормам гражданского права улучшения – это новые дополнительные свойства имущества. Без которых оно спокойно использовалось по назначению.
А ремонт назвать улучшением нельзя.

Поскольку основная цель ремонта – поддержать имущество в рабочем состоянии. Такой вывод можно сделать на основании статей 616 и 623 ГК РФ и пункта 3.

1 Положения, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279.

Отделимые улучшения

Вот, допустим, руководство компании решило установить во всем арендованном офисе кондиционеры. Это будет улучшением, причем отделимым. Ведь кондиционеры можно запросто снять без ущерба. По общему правилу такими улучшениями владеет арендатор. И возмещать затраты арендодатель не обязан. Конечно, если в договоре вы не прописали обратное.

Давайте посмотрим, как вы учтете расходы на кондиционеры в налоговом учете.

Это основные средства? Тогда начисляйте по ним амортизацию в общеустановленном порядке. Если же отделимые улучшения не признаются амортизируемым имуществом, расходы на них учитывайте в составе материальных (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Кстати, если вы будете переезжать в другой офис, кондиционеры можете забрать с собой. Конечно, при условии, что арендодатель не возместил вам затраты на их покупку. Ну а расходы на демонтаж спишите в составе внереализационных.

Раздаточный материал

Применить амортизационную премию по неотделимым улучшениям нельзя.

Положением п. 9 ст.

258 Кодекса установлено, что налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов (не более 30 процентов – в отношении основных средств, относящихся к третьей–седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10 процентов (не более 30 процентов – в отношении основных средств, относящихся к третьей–седьмой амортизационным группам) расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 Кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 259.1 Кодекса начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое подлежит амортизации, начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.

При этом следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т. e. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно ст. 260 Кодекса.

Таким образом, учитывая, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора, а также принимая во внимание, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 Кодекса, считаем, что правила применения амортизационной премии на арендатора не распространяются.

Смотрите видео: Занятие 10. Налог на прибыль (July 2020)

Источник: https://advokat-buro.info/10166-provodki-i-raschet-nalogov-na-sluchai-esli-uluchshen.html

Закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: