Отказ от договора аренды в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

Содержание
  1. Уведомление о расторжении договора аренды
  2. Кто является инициатором отказа от аренды
  3. Требования к документу
  4. Порядок составления
  5. Примерный текст уведомления
  6. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации
  7. Общие сведения
  8. Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества
  9. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем
  10. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке
  11. Дополнительное соглашение
  12. Нюансы
  13. Образец уведомления
  14. Существенные изменения обстоятельств
  15. Прочие условия прекращения правоотношений
  16. Важный момент
  17. Заключение
  18. Расторжение договора в одностороннем порядке (с образцами)
  19. Основания для одностороннего расторжения договора
  20. Расторжение договора аренды
  21. Расторжение договора услуг
  22. Образцы уведомления и писем (претензий)
  23. Правовые последствия одностороннего расторжения договора
  24. Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем
  25. Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя
  26. Общие положения о расторжения договора
  27. Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
  28. Как разорвать соглашения в одностороннем порядке
  29. Последствия расторжения аренды
  30. Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
  31. Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма
  32. Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором
  33. Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ
  34. Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?
  35. Особенности расторжения арендыарендодателем через суд
  36. Образец искового заявленияоб одностороннем расторжении договора аренды
  37. Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?
  38. В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:
  39. На что необходимо обратить внимание при оформлении?

Уведомление о расторжении договора аренды

Отказ от договора аренды в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

Уведомление о прекращении договора аренды — это документ, которым одна сторона сообщает другой о своем желании расторгнуть арендные отношения. Составляется в произвольной форме с учетом требований Гражданского кодекса.

Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.

В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).

При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).

Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:

  • при существенном нарушении обязательств по оплате;
  • в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.

В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст.

450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.

Кто является инициатором отказа от аренды

Проявить инициативу вправе как арендодатель, так и арендатор, если второй стороной нарушаются условия, при которых, в соответствии с текстом соглашения, возможен односторонний отказ.

Желательно оформить письмо до обращения в суд в претензионном порядке, но для арендатора он не обязателен: письмо о досрочном расторжении договора аренды арендатором может быть направлено сразу же, без предварительного урегулирования спора. А вот по ст.

619 ГК РФ, арендодатель вправе предоставлять исковое заявление в суд только после предварительного письменного обращения к арендатору с предложением исполнить обязательства в установленный отдельно срок. Это правило обязательно для обращения в суд, не для одностороннего отказа.

Требования к документу

Уведомление об отказе от аренды составляется в письменной форме с указанием реквизитов контракта, который сторона намерена разорвать. Устная форма здесь не используется. В некоторых случаях за досрочный отказ от исполнения обязательств предусматривается денежный штраф или иное взыскание, на это необходимо обратить внимание.

У сторон будет меньше проблем, если они заранее в текст контракта включат условия, касающиеся:

  • срока извещения о расторжении договорных отношений;
  • способа доставки уведомительного письма (почтой, заказным письмом, курьером, по какому адресу);
  • момента прекращения контракта.

Порядок составления

Подробно рассмотрим, как написать письмо о расторжении договора аренды:

  • укажите наименование адресата в соответствии с учредительными документами;
  • напишите наименование документа;
  • в самом тексте включите условие, что сторона вправе прибегнуть к одностороннему отказу;
  • приведите полные реквизиты расторгаемого контракта;
  • перечислите причины (подробное описание со ссылками на пункт соглашения);
  • укажите дату разрыва взаимоотношений (с момента получения);
  • предложите подписать акт приема-передачи в конкретный срок;
  • дата и подпись с расшифровкой должности уполномоченного лица и его фамилии, имени, отчества.

Примерный текст уведомления

Если бланк не согласован заранее, используйте образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды, подготовленный в произвольной письменной форме. Допускается такая формулировка:

Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора № ____ от «___» ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Источник: https://ppt.ru/forms/arenda/o-rastorzhenii-dogovora

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

Отказ от договора аренды в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения.

Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде.

В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) – уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

  • Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
  • Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
  • Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
  • Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

  • Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
  • Причиняет существенный ущерб имуществу.
  • Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
  • Не осуществляет капремонт в установленный (разумный) срок, если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодатель обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля, и недвижимости.

В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.

Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке, необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.

Дополнительное соглашение

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.

Нюансы

В дополнительном соглашении, закрепляющем порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке, необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.

Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.

Образец уведомления

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

  • Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
  • Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
  • Причину расторжения договора.
  • Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу.

Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис.

Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

  • Ухудшение финансового состояния.
  • Недостаточность финансирования.

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку “иные основания”, закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом.

Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми.

Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Важный момент

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему).

Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров.

В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.

Заключение

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.

Источник: https://FB.ru/article/333412/poryadok-rastorjeniya-dogovora-arendyi-v-odnostoronnem-poryadke-obrazets-pravila-i-rekomendatsii

Расторжение договора в одностороннем порядке (с образцами)

Отказ от договора аренды в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

Одним из основополагающих постулатов российского гражданского права является взаимное согласие сторон, ранее заключивших между собой договор гражданско-правового характера, на прекращение действия такого документа.

В качестве нормы права он целиком соответствует другим нормам – правилам, в соответствии с которыми такой договор заключается, и изменяются условия его действия. Одна из сторон может инициировать расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если имеет веские причины.

Законодательство РФ чётко оговаривает основания для совершения таких действий.

Договором в соответствии с требованиями ст.420 ГК является соглашение двух или более физических или юридических лиц (сторон), определяющее порядок следующих действий:

  • установления,
  • изменения,
  • прекращения прав или обязанностей в отношении друг друга.

Порядок расторжения договора или прекращения его функционирования на основании отказа одной из сторон в дальнейшем исполнять принятые на себя обязательства, определён требованиями ст.450-453 ГК.

Ст.310 ГК определено, что отказ от исполнения договора может быть осуществлён только на основании кодекса, законов и других правовых актов РФ. Обычно стороны предпочитают прописывать данную процедуру непосредственно в договоре.

Если таковая в соглашении отсутствует, стороны обязаны руководствоваться законами РФ.

Чаще всего стороны пользуются в тексте договора юридическим штампом, содержащим всего одну строчку: «Одна из сторон вправе расторгнуть договор путём направления письменного уведомления об этом в адрес противоположной стороны». Но у такой формулировки есть ряд юридических нюансов.

В ст.450 законодатель прописал два отличных друг от друга способа прекращения договора:

  • расторжение в одностороннем порядке;
  • отказ от дальнейшего исполнения.

В первом случае расторжение, если того требует одна из сторон, должно осуществляться путём направления в судебную инстанцию искового заявления (п.2 ст.450).

Во втором случае отказ одного из контрагентов исполнять в дальнейшем условия договора до даты его окончания осуществляется во внесудебном порядке (п.3 ст.450).

Стороны, не прописавшие в соглашении порядок прекращения взаимных обязательств, становятся заложниками суда, на который возложено право толкования воли сторон.

Распространённой ошибкой является отказ стороны, направившей уведомление о расторжении, исполнять условия договора, полагая, что тем самым он прекратил своё действие. Контрагент, подавший иск, может выиграть судебный спор.

Тем, кто не желает в сложных обстоятельствах доводить разрешение спора до суда, предпочтительнее прописать в соответствующей главе заключаемого соглашения чёткую формулировку «односторонний отказ от исполнения договора».

В этом случае письменное уведомление противоположной стороны будет являться достаточным основанием для прекращения действия двустороннего соглашения.

Разными являются и правовые последствия вышеописанных терминов.

При использовании формулировки «расторжение в одностороннем порядке» у второй стороны есть право требовать от инициатора исполнения обязанностей до окончания срока действия договора, даже если контрагент имеет на руках решение суда, вынесенное в его пользу, и вступившее в законную силу. При прописанной в договоре формулировке «односторонний отказ» аналогичное решение суда является обязательным для исполнения.

Основания для одностороннего расторжения договора

Существует три инициирующих причины, при наличии которых появляется возможность прекращения действия (расторжения) соглашения:

  1. Положениями договора, либо законом предусмотрена такая возможность.
  2. Зафиксировано существенное нарушение (то есть, нанесение стороне, инициирующей расторжение, ущерба, равного прибыли от сделки) противоположной стороной условий соглашения.
  3. Произошло существенное изменение обстоятельств.

Существуют также специальные случаи, предусмотренные нормами ГК для каждого типа договора в отдельности. Заключая договор, стороны просчитывают возможные риски и максимальную сумму прибыли, которую могут от этого получить. Ст.451 ГК установлено, что суд может изменить условия договора, или вовсе расторгнуть его по требованию истца, если одновременно имеются четыре условия:

  • заключая договор, стороны не предусматривали подобного изменения;
  • изменение является следствием непреодолимых заинтересованной стороной причин, при должном исполнении ею существующих условий договора;
  • оставление договора в первоначальном виде повлекло нарушение имущественных интересов и ущерб (упущенную выгоду);
  • договором не предусмотрено, что изменения условий вредит заинтересованной стороне.

Чаще всего попытка расторжения договора происходит, исходя из просчитанного одной из сторон текущего экономического риска – то есть, по причине нестабильной финансовой ситуации.

Но судебная практика такова, что получить однозначный ответ о том, может ли финансовый кризис быть причиной изменения условий договора.

Поэтому заинтересованной стороне придётся доказывать одновременное наступление всех вышеуказанных условий, и их негативное влияние на возможность исполнения условий договора. Только в этом случае у суда будут основания для изменения условий договора в соответствии с требованиями ст.451 ГК.

Расторжение договора аренды

Досрочное прекращение действия договора аренды нежилого помещения может быть осуществлено:

  • по требованию арендодателя (ст.619 ГК);
  • по требованию арендатора (ст.620 ГК).

Сторона, предоставляющая недвижимое имущество в срочное платное пользование, может рассчитывать на прекращение действия соглашения по решению суд, если арендатор нарушает правила такого пользования, либо оно приводит к его ухудшению.

Право подать иск в суд о прекращении действия договора у арендодателя появляется, если противоположная сторона два срока подряд не внесла сумму арендной платы, или не ремонтирует его, если это предусмотрено договором. К судебному иску в обязательном порядке должен быть приложен оригинал письменного предупреждения о том, что арендатор обязан исполнить условия договора.

Соответствующие причины также могут возникать у арендатора. Он имеет право требовать расторжения, если:

  • не получил от арендодателя в пользование оговоренного договором имущества;
  • арендодатель предоставил имущество, но препятствует осуществлению права его пользования;
  • имущество не отвечает требованиям, прописанным в условиях договора и акте приёма-передачи;
  • арендодатель отказывается ремонтировать имущество, если такое обязательство установлено договором;
  • по не зависящим от арендатора причинам имущество доведено до состояния, непригодного для пользования.

Арендатор также вправе требовать включения в перечень положений договора (п.2 ст.451 ГК) прочих оснований.

Расторжение договора услуг

Соглашение о возмездном оказании услуг может быть расторгнуто в одностороннем порядке с мотивировкой заказчиком своих действий, или без таковой. Мотивами отказа могут служить:

  • непредставление исполнителем в срок, либо ненадлежащее предоставление услуг, оговоренных соглашением (п.п.2, 3 ст.715 ГК);
  • несоответствие услуг требованиям качества, оговоренным соглашением, либо наличие в результате неустранимых недостатков (п. 3 ст.723 ГК).

Для заказчика обязательно наличие доказательств нарушения исполнителем условий договора.

Право на немотивированный отказ носит безусловный характер, не оговаривается требованиями закона. Сторона может воспользоваться им как до начала фактического оказания услуг, так и во время такового. Условием является компенсация исполнителю расходов, которые тот понёс, выполняя условия договора до момента расторжения (п.1 ст.782 ГК).

Образцы уведомления и писем (претензий)

Информация о намерении одной из сторон в одностороннем порядке расторгнуть двустороннее соглашение (договор) до того, как наступит указанная в тексте дата его окончания, должна быть доведена до противоположной стороны посредством направления предупреждающего документа – уведомления (ст.782 ГК). Чтобы минимизировать риски, данный документ должен быть составлен юридически корректно.

Необходимые реквизиты, присутствие которых в уведомлении обязательно:

  • наименование стороны договора;
  • ИНН;
  • адрес (юридический и фактический);
  • реквизиты банковского счёта;
  • другие контактные данные;
  • данные контрагента.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке — образец

В уведомлении составитель должен упомянуть всю актуальную информацию о договоре (номер, дата заключения, контрагенты, номер пункта о досрочном расторжении), изложить факты нарушения его противоположной стороной.

Письмо (претензия) может быть составлено в нижеследующей форме:

В документе обязательно должны быть даны ссылки на статьи кодекса, на основании которых формируются отношения сторон – арендатора и арендодателя (глава 34).

Уведомление о расторжении договора поставки в одностороннем порядке

Направленный контрагенту предупреждающий документ должен содержать перечень возвращаемых товарно-материальных ценностей.

От того, насколько правильно выбран способ доставки уведомления в адрес получателя, зависит, как быстро будет расторгнут договор. Наиболее надёжным является вариант личного вручения первого экземпляра документа.

На втором адресат должен оставить подписанную лично отметку о дате получения. Если документ направляется почтой, наиболее надёжным является заказное письмо. Дата вручения устанавливается по почтовому штемпелю.

Для начала судебного процесса в случае неполучения ответа достаточно предоставить подтверждение получения противоположной стороной такого уведомления.

Кроме того, необходимо подтвердить, что противоположная сторона уведомлена о дате, до истечения которой должна дать ответ на направленное в её адрес уведомление.

Непредставление может служить основанием для отказа в возбуждении судебного дела по направленному иску.

Уведомление о расторжении договора хранения в одностороннем порядке

Правовые последствия одностороннего расторжения договора

После расторжения договора в одностороннем порядке данный документ перестаёт иметь юридическую силу. Для сторон этот факт имеет следующие последствия:

  1. Товарно-материальные ценности и денежные средства, переданные во исполнение условий договора, возвращаются сторонами друг другу.
  2. Сторона, имеющая задолженность, выплачивает сумму пени, установленную законом и условиями договора.
  3. Прекращаются все принятые сторонами в отношении друг друга обязательства.

Если решение о расторжении договора принималось судом, сторона (стороны), указанная в официальном документе, обязана возместить судебные издержки: уплатить в бюджет сумму государственной пошлины, адвокатские услуги. В некоторых случаях суд может лишь частично удовлетворить требования стороны, выступающей в качестве истца, или отказать вовсе. Тогда бремя издержек и расходов ответчика суд возлагает на сторону, подававшую иск.

Односторонний отказ от исполнения условий договора может быть обоснован двумя различными нормами права. Диспозитивные нормы относятся к отдельным видам соглашений. Подтверждением презумпции признания допустимым такого отказа может быть закрепление в тексте договора. Другой нормой, императивной, закрепляются права выгодоприобретателей в договорах страхования, комиссии, хранения, ренты.

Анализ существующих норм ГК РФ говорит о том, что отказ от исполнения или расторжение договора – это особые нормы прекращения неисполненных обязательств по инициативе одной из сторон. Вышеозначенные правовые последствия изменения юридической сути соглашения не могут иметь обратной силы.

Источник: https://alaws.ru/rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-poryadke/

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Отказ от договора аренды в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма.

Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Источник: https://arendaexpert.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke/

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма

Отказ от договора аренды в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды (найма) жилого помещения обеспечено строгим регламентом, указанным в положениях гражданского законодательства. Чтобы провести процедуру без лишних проблем и с минимумом затрат, необходимо изучить не только нормативные положения правовых документов, но также обратить внимание на особенности, выделенные реальной практикой.

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Для начала стоит отметить, что договор аренды и найма – это два разных соглашения по субъектному составу, а также используемым нормам и порядку прекращения действия сделки. Особенность первого варианта – оформление отношений, предполагающих передачу жилого помещения в пользование юридическому лицу.

В таком случае арендатор не может воспользоваться привилегиями нанимателя, который вправе в любой момент заявить о необходимости расторжения договора без объяснения причин.

Чтобы добиться своего в одностороннем порядке, нужно доказать факты невыполнения обязательств арендодателем или подтвердить наличие обстоятельств, не зависящих от участников сделки, но влияющих непосредственно на возможность проживания, будь то:

  • необеспечение свободного доступа в арендуемое помещение;
  • намеренное утаивание недостатков квартиры, которые были выявлены после оформления соглашения;
  • отказ владельца проводить обязательный капитальный ремонт;
  • жилой объект признан аварийным или непригодным для проживания.

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Сторонами соглашения могут быть указаны иные основания для расторжения в одностороннем порядке – главное, чтобы компромиссные позиции не противоречили нормам законодательства.

Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ

В первую очередь это:

  • ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
  • ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
  • ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
  • также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.

Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца.

В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Уведомление (письмо) о расторжении договора найма жилого помещения (образец)Важно: недопустимо прописывать в договоре позиции, которые запрещают досрочное расторжение.

Как показывает судебная практика, данное условие считается незаконным и признается ничтожным.

Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло.

При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • В первую очередь нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном завершении действия договора. Если никаких претензий у сторон друг к другу нет, при обоюдном решении прекратить дальнейшие отношения, остается лишь подготовить образец акта приема-передачи жилого помещения и само соглашение. Однако подобное развитие событий в реальной практике встречается очень редко, поэтому арендодатели вынуждены действовать дальше.
  • Если не удалось достичь компромисса, инициатору процесса необходимо уточнить, предусмотрены ли договором, при которых арендодатель вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств. При наличии таких позиций, нужно проверить, при каких обстоятельствах возможна их реализации.

В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя. Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства.

Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств. К примеру: при нанесении ущерба имуществу, в случае с рождение ребенка в семье арендодателя, при достижении несовершеннолетнего члена семьи 18 лет и т.п.

В ситуации, когда договор составлен с условием, достичь которых в ближайшее время не удается, остается лишь один способ – расторжение сделки путем обращения в суд.

Данный вариант считается очень затратным как по времени, так и по финансам.

Далеко не факт, что суд примет сторону истца.

Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.

Важно: регистрация расторжения в обычном и досрочном порядке является обязательной, так как только после внесения записи в ЕГРП недвижимое имущество будет освобождено от обременения. Регламент предполагает обращение в Многофункциональный центр или Росреестр с актом расторжения – срок оформления составляет 10 дней с момента предоставления материалов.

Особенности расторжения арендыарендодателем через суд

Для начал нужно выделить достаточное основание для обращения, без которого нет никакого смысла подавать исковые требования. В качестве допустимых обстоятельств, которые могут быть приняты уполномоченными лицами, можно указать следующие позиции:

  • систематическое игнорирование арендатором необходимости в оплате за пользование жилой площадью – не менее 6 месяцев. Если договор является краткосрочным, достаточно наличия двух фактов неоплаты. В отдельных ситуациях срок уточняется договором, поэтому общий период просрочки может быть увеличен;
  • нанесение вреда имуществу, которое принадлежит арендодателю, в том числе и порча квартиры, используемой для сдачи в аренду;
  • причинение вреда здоровью арендодателя и членов его семьи;
  • игнорирование правил эксплуатации недвижимости, будь то использование в коммерческих целях, не по назначению, с нарушением интересов соседей и т.п.;
  • присвоение квартире статуса аварийной или признание жилого объекта непригодным для дальнейшего проживания по иным факторам.

Особенности расторжения аренды арендодателем через суд

Иначе говоря, арендодатель вправе требовать о расторжении договора лишь при наличии виновных действий со стороны арендатора или в случае с возникновением обстоятельств, которые не зависят от участников сделки, но делают проживание в квартире недопустимым.

Важно: добиться принудительного выселения очень сложно. Суд прибегает к использованию данного метода лишь после тщательного рассмотрения все доступных материалов и уточнения возможности использования более мягких методов.

Образец искового заявления об одностороннем расторжении договора аренды

Перед тем, как приступить к оформлению иска, важно понимать, если арендатор нарушил правила эксплуатации помещения, то в первую очередь необходимо реализовать меры по досудебному урегулированию конфликта.

Арендодателю следует предупредить нарушителя о том, что он должен прекратить противоправное поведение.

Законом не определена форма извещения, но с учетом практики рекомендуется уведомлять под личную подпись либо представлять в письменном формате через почтовые услуги.

Если же увещания не дали необходимо результата, то можно переходить к составлению иска. Общее содержание иска об одностороннем расторжении договора аренды таково:

  • наименование суда и адрес его расположения, куда направляется иск;
  • персональные сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес проживания и контактные данные;
  • информация об иных лицах, проживающих в квартире;
  • основания, по которым ответчик вправе пребывать на жилой площади: указывается договор аренды с реквизитами;
  • описание ситуации с уточнением значимых обстоятельств, которые выступают в качестве основания для расторжения со ссылкой на положения нормативных правовых документов. Данная позиция должна быть отражена максимально информативно, но важно избегать эмоциональных формулировок и лирических отступлений;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования конфликта;
  • суть требований с указанием необходимости проведения конкретных действий: расторжение договора, выселение арендатора, взыскание долгов – при их наличии;
  • перечень документов и материалов, прилагаемых к делу в качестве уточнения отдельных обстоятельств или подтверждения факторов для признания ответчика виновным;
  • дата оформления иска и подпись заявителя.

Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 1)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 2)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 3)

Суд после рассмотрения материалов дела может выделить арендатору определенный срок для нивелирования выявленных нарушений, однако максимально допустимый период не может превышать 1 года. Если на протяжении отведенного времени нарушитель не исправит претензии арендодателя, то при вторичном иске происходит расторжение договора.

Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?

Предназначение данного документа заключается в фиксировании факта прекращения аренды и указании на обстоятельства возврата имущества. При стандартных условиях помещение возвращается без претензий, то есть его первоначальный вид был сохранен, все средства уплачены, задаток перечислен. Акт приема передачи является дополнением к соглашению о расторжении договора найма жилого помещения.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещенияАкт приема-передачи жилого помещения

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  • в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;
  • соответствует ли оно первоначальному виду;
  • замечания и претензии, в том числе и незначительные.

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

На что необходимо обратить внимание при оформлении?

При расторжении в одностороннем порядке договора аренды важно помнить об отдельных тонкостях, с учетом которых можно избежать большей части ненужных проблем и обеспечить минимизацию риска признания соглашения недействительным:

  • следует уточнить статус арендатора и арендодателя. Если они являются физическими лицами, достаточно проставить инициалы. Также не считается обязательным раскрывать лишние персональные сведения, будь то место работы, должность, образование и т.п.;
  • если одна из сторон сделки является юридическим лицом, нужно прописать правовой режим организации и указать адрес расположения и данные и руководителе;
  • если договор был оформлен в простой письменной форме, то есть не заверялся у нотариуса, то акт расторжения должен быть составлен в том же варианте;
  • отдельно нужно прописать причины и обстоятельства, из-за которых возникла необходимость в расторжении соглашения, уточнить наличие претензий между сторонами.

Акт о приеме имущества, акт о прекращении аренды и иные документы рекомендуется хранить в течение 2-3 лет, так как не редкость, когда бывшие арендаторы обращаются в суд в целях оспорить отдельные факторы и получить компенсацию для улучшения своего финансового положения.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d186c7459872900ad7b3802/rastorjenie-v-odnostoronnem-poriadke-dogovora-arendy-jilogo-pomesceniia-arendatorom-i-arendodatelem-gk-rf-st-450-obrazec-pisma-5d2062c864271d00adc453e0

Закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: