Как заключить предварительный договор. Правовые последствия нарушения предварительного обязательства – предварительный договор

Содержание
  1. Заключение предварительного договора купли-продажи
  2. Основные особенности предварительного договора купли–продажи
  3. Форма и содержание предварительного договора купли–продажи
  4. Правоотношения, возникающие из предварительного договора купли–продажи
  5. Обеспечение исполнения обязательства, возникающего из предварительного договора
  6. Правовые последствия нарушения предварительного договора купли–продажи
  7. Прекращение предварительного договора купли–продажи
  8. Выводы:
  9. Предварительный договор и его отличия от основного договора
  10. Что такое предварительный договор
  11. Правовые последствия заключения предварительного договора
  12. Последствия нарушения условий предварительного договора
  13. Основные отличия предварительного договора от основного договора
  14. Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор
  15. Признание предварительного договора основным
  16. Отличия основного договора от предварительного
  17. Когда предварительный договор становится основным
  18. Договор понятие форма виды рамочный публичый присоединения абонентский предварительный опционный
  19. Прекращение договора
  20. Существенные и обязательные моменты
  21. Заключительный раздел
  22. Ответственность за нарушение предварительного договора
  23. Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, Обзор судебной практики от 27 января 2015 года
  24. I.Основные положения о рассмотрении судами дел о предварительномдоговоре
  25. 1.Неисполнение обязанности заключить основной договор

Заключение предварительного договора купли-продажи

Как заключить предварительный договор. Правовые последствия нарушения предварительного обязательства - предварительный договор

В том случае, когда участники правоотношений по каким-либо причинам не могут сразу заключить договор, согласовав в нем все условия они могут заключить предварительный договор купли-продажи, и указать в нем, когда и при каких обстоятельствах будет заключен основной договор.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительным договором купли–продажи можно считать соглашение, в соответствии с которым стороны берут на себя обязанность заключить договор и передать имущество в будущем.

Основным отличием предварительного договора от основного можно считать то, что он направлен не на закрепление фактической передачи вещи и получения за нее денежных средств, а на закрепление обязательств, которые возникнут в будущем.

Таким образом, предварительный договор купли–продажи и обязательства, возникающие на его основе, выходят за рамки традиционного понятия купли–продажи, закрепленного в ГК РФ.

Основные особенности предварительного договора купли–продажи

Для предварительного договора купли–продажи характерны некоторые особенности, которые могут сказываться не только на его структуре и содержании, но и на порядке его заключения.

  1. Специфическая цель заключения. Предварительный договор не является основой для перехода права собственности, а только указывает на заключение основного договора в будущем.
  2. Предварительный договор купли–продажи является самостоятельным договором. Не смотря на то, что он указывает на правоотношения, которые будут основаны на другом акте, предварительный договор самостоятельно закрепляет определенные права и обязанности сторон и является результатом их волеизъявления.
  3. Данный договор превращает право сторон на заключение договора в их обязанность, так как, подписав предварительный договор купли–продажи, стороны принимают на себя обязанность заключить основной договор. Уклонение или отказ от заключения основного договора в одностороннем порядке не правомерно и может быть рассмотрено судом, как нарушение прав другой стороны и условий сделки.
  4. Предварительный договор является безвозмездным. Это обусловлено тем, что в рамках предварительного договора не происходит передача имущества или денежных средств.

Форма и содержание предварительного договора купли–продажи

  • Субъектами предварительного договора купли–продажи могут быть любые субъекты гражданско–правовых отношений, особых требований к ним законодатель не предъявляет. То же самое касается и объектов договора.
  • Однако стоит отметить, что предварительный договор должен содержать указание на субъект и объект основного договора. Иными словами, стороны по предварительному договору будут являться и сторонами по основному. Четкое указание в предварительном договоре объекта купли–продажи указывает на то, какое именно имущество и в каком количестве будет приобретено (продано) в рамках основного договора.
  • Предварительный договор купли–продажи должен быть заключен в письменной форме. Даже если законодатель допускает совершения ряда сделок в устной форме для предварительного договора все равно необходима письменная форма. В противном случае данный договор будет считаться незаключенным, а сделка по нему ничтожной, данные положения закреплены в ст. 166 и 429 ГК РФ.
  • Предварительный договор купли–продажи не требует дополнительной регистрации, даже если купля–продажа по основному договору должна быть совершена в нотариальной форме или с прохождением процедуры государственной регистрации. Это обусловлено тем, что предварительный договор закрепляет только намерения совершить сделку, а намерение, в отличие от непосредственного перехода права собственности не подлежит регистрации.
  • По количеству экземпляров договора законодатель не закрепляет отдельных положений закона, таким образом, по общему правилу предварительный договор купли–продажи подписывается всеми сторонами договора в количестве, соответствующему количеству сторон.

Правоотношения, возникающие из предварительного договора купли–продажи

Из предварительного договора купли–продажи вытекают правоотношения, которые связаны с юридическими последствиями для сторон договора в будущем.

Заключенный надлежащим образом предварительный договор закрепляет за сторонами права и обязанности в дальнейшем купить (продать) указанное в предварительном договоре купли–продажи имущество, в установленный им срок или конкретную дату и по цене, указанной в предварительном договоре, если цена уже согласована на данной стадии.

Каждая сторона имеет право требовать заключения основного договора путем направления соответствующей оферты другой стороне, причем другая сторона уже не может необоснованно отказать в акцепте.

Обеспечение исполнения обязательства, возникающего из предварительного договора

Так как предварительный договор купли–продажи является обязательством, то к нему применимы меры обеспечения обязательств, закрепленные в ГК РФ.

Исходя из судебной практики, сторона, чьи права были нарушены несоблюдением условий предварительного договора купли–продажи, может требовать компенсации понесенных ей убытков.

Это обусловлено тем, что заключая предварительный договор, сторона уже рассчитывает на право владения имуществом в будущем или на получение прибыли от его продажи.

Понесенные убытки должны быть подтверждены документально.

Кроме этого предварительный договор может содержать положения о штрафных санкциях или неустойке, которая может быть взыскана в случае несвоевременного заключения основного договора или отказа в его заключении.

На практике существуют случаи, когда обеспечительной мерой выступает помещение в банковскую ячейку или депозит денежных средств, которые продавец сможет получить только в результате исполнения своих обязательств в полном объеме, а покупатель в свою очередь не сможет забрать их, отказавшись от заключения основного договора купли–продажи.

Стоит отметить, что, не смотря на распространенную практику внесения задатка за приобретаемое имущество, к предварительному договору купли–продажи данная обеспечительная мера не применима. Это обусловлено тем, что сам по себе предварительный договор является безвозмездным и в его рамках не может быть осуществлена передача денежных средств.

Правовые последствия нарушения предварительного договора купли–продажи

В случае нарушения условий предварительного договора, пострадавшая сторона имеет право на судебную защиту, в этом случае с соблюдение норм ГПК (при подсудности дела арбитражным судам необходимо соблюдение претензионного порядка урегулирования спора) она имеет право обратиться с иском в суд.

В суде можно заявить требования о принуждении второй стороны к заключению основного договора купли–продажи. Кроме того, если закон или предварительный договор купли–продажи это предусматривает, то можно заявить требования о взыскании неустойки и компенсации понесенных убытков.

Прекращение предварительного договора купли–продажи

Правоотношения, возникшие в момент подписания предварительного договора, прекращаются по нескольким основаниям:

  1. Заключение основного договора. В соответствии со ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается в случае его исполнения, таким образом, заключение основного договора прекращает действие предварительного, а соответственно и всех связанных с ним обязательств.
  2. Добровольное расторжение предварительного договора купли–продажи по соглашению сторон.
  3. Истечение срока, указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была направить оферту на заключение основного договора. В этом случае считается, что сторона просто не воспользовалась возникшим у нее правом на совершение сделки.

Лучше доверьте работу по заключению договоров и сопровождению сделок юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Предварительный договор купли–продажи является своеобразным регулятором отношений между контрагентами, так как он самостоятельно не является основанием смены собственника имущества и извлечения прибыли, но гарантирует наступление подобных последствий в будущем.

Выводы:

  1. Предварительный договор купли–продажи — соглашение, в соответствии с которым стороны берут на себя обязанность заключить договор и передать имущество в будущем.
  2. Заключается договор в письменной форме, не требует регистрации, может содержать условия о санкциях, штрафах, неустойке.
  3. Сторона, чьи права были нарушены несоблюдением условий предварительного договора купли–продажи, может требовать компенсации понесенных ей убытков и имеет право на судебную защиту.
  4. Договор является безвозмездным, в его рамках не может быть осуществлена передача денежных средств.
  5. Расторгнут предварительный договор купли–продажи может быть заключением основного договора, по соглашению сторон или по истечению срока указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была направить оферту.

Источник: http://JurProvodnik.ru/soveti/592-zaklyuchenie-predvaritelnogo-dogovo-kupli-prodazhi

Предварительный договор и его отличия от основного договора

Как заключить предварительный договор. Правовые последствия нарушения предварительного обязательства - предварительный договор

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

Что такое предварительный договор

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

  • Стороны будущего Основного договора;
  • Срок заключения Основного договора;
  • Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
  • Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.

В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.

Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна.

Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).

Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета.

То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ – если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Что это означает на практике?

Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома.

Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

  • О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
  • Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

  • Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
  • Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
  • В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
  • Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация – то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
  • Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.

Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.

Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.

Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.

Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме.

Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Читайте еще по этой теме:

Специалист Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» Егоров Константин Михайлович Егоров К.М.

Источник: Московские юристы

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist-6483.html

Признание предварительного договора основным

Как заключить предварительный договор. Правовые последствия нарушения предварительного обязательства - предварительный договор

Предварительный и основной договоры являются важной частью документооборота во многих мероприятиях. Буквально везде, где нужно заключать какие-либо соглашения, сначала можно составить предварительное, которое практически ни к чему не обязывает.

Но существуют случаи, когда такой договор становится основным, то есть действующим. Это — сложные ситуации, в которых не так-то просто разобраться. А разбираться надо, потому что каждому гражданину рано или поздно приходится сталкиваться с ситуацией, когда необходимо заключать договора.

Когда предварительный договор становится основным?

1. Основные черты основного договора и дополнительного договора 2. Отличия основного договора от предварительного 3. Когда предварительный договор становится основным

Основной договор и дополнительный договор различаются по своим основным чертам. Первый — это сделка, которая уже предрешена, но ещё не совершена. Она окончательно «закроется» в ближайшем будущем. Её основными признаками, наличие которых характерно для подобного рода документов, являются:

  • все стороны, которые участвуют в заключении договора;
  • условия заключения соглашения;

А договор, который называется предварительным, должен содержать:

  • сведения о сторонах, которые будут участвовать и в основном договоре;
  • условия заключения основного соглашения;
  • обязательства, касающиеся заключения основного соглашения;

Обратите внимание

Предварительный договор можно заключать даже в тот момент, когда объект, о котором будет говорить основной договор, фактически отсутствует. Это же касается и соглашений о купле или продаже вещи — согласно принципам, изложенным в статье 455 ГК РФ.

Отличия основного договора от предварительного

Основные отличия, которые пролегают между двумя договорами, лежат в особенностях оформления и заключения предварительных документов.

  • Дополнительный договор не порождает никаких прав, распространяющих на имущество или какую-либо собственность. Исключением будут только меры обеспечения заключения основного соглашения, а именно — задаток.
  • У дополнительного договора есть четко установленный предмет обсуждения, который установлен законодательно. И такой документ не должен устанавливать никаких дополнительных обязанностей.
  • Там могут указываться условия, которые необходимо согласовывать между сторонами.
  • В дополнительном договоре нужно обязательно указывать срок, во время которого сделка должна совершиться.

И понятно, что основным договором признается именно тот, не имеющий всех вышеперечисленных признаков и каковой может устанавливать обязательства, которые касаются как имущества, так и собственности.

Когда предварительный договор становится основным

Следует помнить, что при переоформлении дополнительного договора в основной, могут наступить некоторые правовые последствия. Они выражаются в том, что:

  • Нельзя применять шестой пункт ст. 429 Гражданского Кодекса, который оговаривает условия окончания срока договора.
  • Способом, являющимся основным для защиты прав будет исковое заявление, цель которого — обязать человека отдать объект договора и зарегистрировать всё, что касается перехода всех прав на владение. Это возможно только при наличии таких условий, как фактическое существование объекта обсуждения и у того, кто продает, есть права владения объектом.
  • Права на владения объектом не могут появиться у заявителя автоматически, а значит, что так называемый виндикационный иск не будет адекватным методом защиты своих прав в том случае, если собственность была отчуждена из владения продавца.
  • Предварительный договор может быть разорван только на тех же основаниях и в том же порядке, который действует для основных договоров подобного типа.

Обратите внимание

Если у продавца нет на руках объекта, продажа которого оговаривалась в соответствующих договорах, то покупатель имеет право обратиться в суд. В иске он может указать, что требует обратно все выплаченные средства, уплаты набежавших процентов, а также может запросить у суда одобрить возмещение убытков.

Главное, что нужно помнить — переоформление предварительного договора возможно по нескольким причинам. Первая из них — воля участников всего соглашения, вторая — по итогам судебного разбирательства. Судья должен рассматривать желание сторон фактически, по тексту договора и обязан не обращать внимания на название самого документа.

Также стоит отметить, что чаще всего дополнительный договор переоформляется в основной тогда, когда одна из сторон нарушает условия, выдвинутые в сделке. В таком случае пострадавшая сторона имеет полное право обратиться в суд. И там будет принято решение о том, что проигравшая сторона обязывается заключить основное соглашение с заявителем, но никто уже никакие условия обсуждать не будет.

Договор будет заключен, следуя букве предварительного документа.

И главное тут помнить, в какое именно соглашение будет переоформляться предварительный договор — это играет важную роль, которая накладывает свои методы разрешения конфликтов и свои ограничения, накладываемые на все стороны соглашения. Потому что он может стать как договором о купле или продаже имущества, так и договором о долевом участии в строительстве.

Всё зависит от того, какие условия были оговорены в тексты дополнительного договора. Окончательная форма, которую он примет после переоформления, будет установлена при помощи решения, выдвинутого по итогам судебного разбирательства.

Основными двумя причинами, по которым начинается процесс о переоформлении договоров, является нарушение сроков и отказ.

В первом случае одна из сторон не успевает составить соглашения и совершить сделку в отведенный условиями договора срок.

Во втором — одна из сторон вообще отказывается заключать какие-либо соглашения, хотя в условиях предварительного договора прямо говорится, что она обязана подписать необходимые бумаги. Оба этих случая являются внушительными основаниями для того, чтобы пострадавшая сторона подала исковое заявление.

(10 голос., 4,20 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/kogda-predvaritelnyj-dogovor-priznaetsya-osnovnym/

Договор понятие форма виды рамочный публичый присоединения абонентский предварительный опционный

Как заключить предварительный договор. Правовые последствия нарушения предварительного обязательства - предварительный договор

Промежуточная сделка помогает зафиксировать волеизъявление и обязательство ее участников на оформление окончательного соглашения в будущем.

Участники пишут в оглавлении, что договор является предварительным. В названии упоминается, какая форма договоренности будет основной. Например, аренды, дарения, мены и т.д. Участники именуются как арендодатель и арендатор, даритель и одаряемый, например.

В документе отражаются следующие пункты:

  • преамбула;
  • предмет;
  • цена будущего контракта;
  • порядок оплаты;
  • права и обязанности участников;
  • порядок распределения расходов между сторонами;
  • срок заключения основного соглашения;
  • ответственность в случае неисполнения;
  • реквизиты сторон.

Прекращение договора

В соответствии с требованиями ГК РФ по предварительному договору обязательства прекращаются в случае, если до окончания срока заключения основного договора он не будет заключен, либо одна из сторон не выйдет с предложением заключить данный договор. Но в каждом конкретном предварительном договоре можно прописать и иные случаи расторжения: например, по соглашению сторон, в судебном порядке, при одностороннем отказе от исполнения обязательств.

Существенные и обязательные моменты

На протяжении подготовки документа следует прийти к консенсусу по всем существенным условиям будущей договоренности:

  • предмет;
  • названы законодателем в качестве обязательных для сделок конкретного вида;
  • по которым один из участников просит прийти к консенсусу.

При описании предмета делается указания на подписание в будущем основного контракта. Требуется максимально конкретно перечислить нужную информацию, чтобы идентифицировать товар, услуги или работу.

Также следует назвать цену контракта. Если участники сделки не укажут сумму, это не будет расцениваться как отсутствие согласия по данному условию. В такой ситуации исполнение конечного контракта будет реализовано по стоимости, которая назначается за аналогичные работу, услуги или товары.

Для некоторых категорий контрактов ГК РФ предусмотрел обязательные условия, которые определяются как существенные. Без них сделка будет признана недействительной. Например, для договора розничной купли-продажи необходимо называть цену, поставки – срок доставки товара, продажи квартиры – список лиц, за которыми сохраняется право проживания после продажи покупателю.

Условия, по которым один из контрагентов просит достичь согласования, называются случайными. Это не означает, что они не относятся к существенным. Договор не будет признан заключенным, если участники не пришли к консенсусу по важным для них моментам.

В качестве моментов, по которым достигается консенсус, можно предусмотреть:

  • способ обеспечения;
  • порядок направления предложений для заключения основного соглашения.

В обязательном порядке называется конкретная дата или период оформления главной сделки. Если стороны этого не сделали, то по общему правилу, требуется заключить соглашение до истечения годичного периода от даты подписания временного документа, ст. 429 ГК РФ.

Составление предварительного соглашения не означает передачи права собственности, появления обязательства выполнить работы или оказать услуги. Он предполагает только взаимное обещание участников оформить конечный контракт. Будущую договоренность требуется завизировать на условиях, принятых в ходе подготовки предварительного пакета бумаг.

В качестве условия не рекомендуется предусматривать право стороны на односторонний отказ от совершения будущей сделки. Смысл документа заключается в том, чтобы гарантировать подписание основного документа.

Заключительный раздел

В пунктах заключительного раздела обычно решаются вопросы о соблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования споров, о подведомственности и подсудности споров, количестве экземпляров и форс-мажорных обстоятельствах, о способах направления юридически значимых сообщений. Можно предусмотреть также порядок и сроки получения ответа на предложение внести изменения или расторгнуть договор.

Обратите внимание на следующие моменты:

  1. Если в предварительном договоре прописано условие об оплате приобретаемого в будущем имущества (пусть даже и частичной), то есть риск признания такого договора договором купли-продажи с предварительной оплатой приобретаемого впоследствии имущества. Поэтому в предварительных договорах четко указывают стоимость и порядок оплаты имущества в будущем, уточняя, что никакой оплаты производить не надо до заключения основного договора. Судебная практика по рассматриваемому вопросу сложилась, а подобная ситуация расписана в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54.
  2. Уточняя срок подписания основного договора, следует руководствоваться статьей 190 ГК РФ: он должен быть определен одним из предусмотренных способов – календарной датой, истечением временного периода или наступлением неизбежного события. Срок – один из главных моментов предварительного договора, поэтому четкость формулировок спасет стороны от споров и судебных тяжб в дальнейшем. Если информацию о сроке подписания основного договора предварительный контракт не содержит, то этот срок, по закону, не превышает одного года с даты заключения предварительного договора.
  3. Не стоит устанавливать слишком большой размер неустойки за нарушение обязательств заключить основной договор на оговоренных ранее условиях. Существует судебная практика, где суды связывают цель ее установления с компенсацией убытков другой стороне или снижают ее размер, пользуясь статьей 333 ГК РФ. Кстати, если предварительный договор будет все же признан не предварительным, а договором купли-продажи, то во взыскании неустойки за уклонение от оформления основного договора вообще может быть отказано.
  4. В статье 429 ГК РФ установлен шестимесячный срок для обращения в суд с требованием заставить подписать основной договор. Этот срок исчисляют с момента неисполнения обязательства уклоняющейся стороной, и он изменению не подлежит.
  5. Судебная практика щепетильно относится к заключению предварительных договоров в отношении строящегося жилья. Согласно законодательству, при строительстве многоквартирного жилого дома стороны должны оформлять свои правоотношения только с помощью договоров долевого участия, которые подписываются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, или договоров о привлечении денег населения жилищно-строительными кооперативами.

Эти рекомендации, а также удобный сервис “Конструктор договоров” помогут составить грамотный, полный и защищающий обе стороны предварительный договор без риска его оспаривания.

Ответственность за нарушение предварительного договора

Ответственность за несоблюдение временных обязательств возможна в случае игнорирования требования подписать основной контракт.

В случае отказа участника заключить главный контракт, другая сторона в шестимесячный срок может предъявить претензию о понуждении подписать договор. Также взыскиваются убытки, возникшие по причине того, что документ не был завизирован.

Закон не запрещает включать в предварительную сделку положения о неустойке за то, что основное обязательство не выполнено. Это мера дополнительной ответственности, которая обеспечивает выполнение обязательства.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/kvartira/zachem-nuzhen-predvaritelnyj-dogovor-2.html

Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, Обзор судебной практики от 27 января 2015 года

Как заключить предварительный договор. Правовые последствия нарушения предварительного обязательства - предварительный договор

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о рассмотрении судами дел о предварительномдоговоре

Всоответствии с пунктом1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительномудоговору стороны обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Целью заключенияпредварительного договора является закрепление достигнутыхдоговоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства вмомент заключения договора, а также в принятии на себя обязанностизаключить основной договор в будущем.

Наибольшеераспространение предварительный договор получил в отношениях,связанных с куплей-продажей недвижимости.

Согласно пункту 3статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержатьусловия, позволяющие установить предмет и другие существенныеположения основного договора.

Следовательно, в любомслучае существенными условиями предварительного договора являютсяусловия, позволяющие установить предмет основного договора. Всепрочие условия являются существенными, только если это прямоуказано в законодательстве или если соглашением сторон установлено,что определенное условие имеет характер существенного.

Предварительный договорзаключается в той форме, которая установлена для основногодоговора, если форма последнего не установлена, то в письменнойформе. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечетза собой правовые последствия в виде его ничтожности (пункт 2статьи 429 ГК РФ).

Если основной договор всоответствии с законодательством подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента ее осуществления(пункт 3статьи 433 ГК РФ), регистрация предварительного договора озаключении в будущем такого основного договора необходима, толькоесли это прямо предусмотрено действующим законодательством.

Это связано с тем, чтоусловие об обязательной государственной регистрации договора неявляется элементом формы этого договора (пункт 14Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 “Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федеральногозакона “О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним”).

Всоответствии с пунктом4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок,в который стороны обязуются заключить основной договор.

При этом наосновании статьи190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечениемпериода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями,днями или часами, а также указанием на событие, которое должнонеизбежно наступить. Поэтому срок не может устанавливаться, вчастности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своейобязанности по договору. В то же время невыполнение требованияпункта 2 статьи190 ГК РФ о неизбежности наступления события не позволяетсчитать срок установленным.

Если срок не определен,то основной договор должен быть заключен в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Следует учитывать, что котношениям сторон предварительного договора, по условиям которогогражданин фактически выражает намерение на возмездной основезаказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги)исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд,не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,применяется законодательство о защитеправ потребителей (пункт4 Постановления ПленумаВерховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судамигражданских дел по спорам о защите прав потребителей”).

При определенных условияхпредварительный договор может быть квалифицирован как договоркупли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительнойоплате. Так, если сторонами заключен договор, поименованный ими какпредварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить вбудущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаженедвижимого имущества, которое будет создано или приобретено впоследующем, но при этом предварительный договор устанавливаетобязанность приобретателя имущества до заключения основногодоговора уплатить цену недвижимого имущества или существенную еечасть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажибудущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате(пункт 8Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 “О некоторыхвопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводунедвижимости, которая будет создана или приобретена вбудущем”).

Ниже приводится обзорвыводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорнымвопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре, аименно:

-неисполнение обязанности заключить основной договор;

-признание предварительного договора недействительным;

-несоблюдение письменной формы предварительного договора;

-споры о существенных условиях предварительного договора.

1.Неисполнение обязанности заключить основной договор

1. Неисполнениеобязанности заключить основной договор

1.1. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от20.01.

2014 по делу N А17-191/2013

Исковыетребования:

ООО “Военторг-Запад”обратилось в суд к ОАО “Управление торговли Западного военногоокруга” с требованием об обязании ответчика заключить с истцомдоговор купли-продажи недвижимого имущества, мотивировав требованиенеправомерными действиями ответчика, выразившимися в уклонении отзаключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решение суда:

Исковые требованияудовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Установив, что стороныпредварительного договора не определили срок заключения основногодоговора, поскольку контрагенты поставили указанный срок взависимость от волеизъявления продавца, применив правилапункта 4статьи 429 ГК РФ, и указав, что основной договор должен бытьзаключен сторонами в течение года после подписания предварительнойсделки, то есть до 28.09.2013, при этом ООО “Военторг-Запад” доокончания срока подписания основного договора направило ОАО”Управление торговли Западного военного округа” предложениезаключить основной договор, что свидетельствует об отсутствиизаконных оснований для прекращения обязательств по предварительномудоговору, однако ответчик уклонился от подписания основногодоговора, суд, руководствуясь статьями157, 190,421,429,435и 445 ГКРФ, пришел к выводу о том, что требования истца об обязанииответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества наусловиях, изложенных в оферте, являются законными иобоснованными.

1.2. Постановление ФАС Московского округа от23.12.

2013 N Ф05-14600/2013 по делу N А41-5189/13

Исковыетребования:

ООО “Лука” (покупатель)обратилось в суд к ОАО “Управление торговли Западного военногоокруга” (правопреемнику продавца) и ООО “Управление торговлиЗападного военного округа” об обязании ОАО “Управление торговлиЗВО” заключить договоры купли-продажи объектов недвижимогоимущества – нежилых зданий и земельного участка.

Решение суда:

Исковые требованияудовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Обратив внимание нато, что покупатель (ООО “Лука”) до окончания срока для подписанияосновного договора купли-продажи имущества направил правопреемникупродавца (ОАО “Управление торговли Западного военного округа”)предложение заключить основной договор, а также перечислил всоответствии с условиями предварительного договора денежныесредства в пользу продавца, что свидетельствует об отсутствиизаконных оснований для прекращения обязательств по предварительномудоговору, тогда как правопреемник продавца уклонился от подписанияосновного договора, а также на то, что при рассмотрении дела ниодна из сторон не указала на утрату интереса к совершению сделки ине представила доказательств о невыполнении обязательств,предусмотренных предварительным договором, препятствующихзаключению основного договора, суд пришел к выводу о том, чтописьмо покупателя с просьбой подписать основной договор на условияхпредварительного договора купли-продажи недвижимости было оставленоправопреемником продавца без ответа необоснованно и удовлетворилисковые требования.

1.3. Постановление ФАС Дальневосточного округа от29.01.2014 N Ф03-7348/2013 по делу N А51-6589/2013

Исковыетребования:

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420248650

Закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: