Как привлечь арендаторов в торговый центр и удержать их. Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

Содержание
  1. Как удержать и привлечь арендаторов в бизнес-центр – Mioni Consulting. Недвижимость & Бизнес Саратов. Операции с недвижимостью, оценка, инвестиции. +7 (8452) 322-622
  2. Анализ ситуации на рынке аренды офисов Саратова
  3. Из лучших бизнес-центров не съезжают. Так сделайте свой лучшим!
  4. Увеличиваем охват арендаторов
  5. Налаживаем работу с арендаторами
  6. +7 (8452) 322-622
  7. Договор аренды торгового помещения для магазина
  8. Конкретизируйте торговое помещение
  9. Разделите подсобные помещения
  10. Уточните расходы на содержание помещения
  11. Помните об НДС
  12. Уточняйте права арендодателя
  13. Согласуйте условия изменения арендной платы
  14. Коротко
  15. Что делать сегодня торговым центрам, чтобы удержать арендаторов и покупателей
  16. Что сейчас происходит на рынке
  17. Что делать торговым центрам сегодня
  18. Что происходит с объектами, которые только запускаются?
  19. Что делать ТЦ старого формата?
  20. Топ 10 советов при аренде Помещения в Торговом центре. – Aleks realty – на тему коммерческой аренды
  21. 1.Односторонний выход Арендатора долженбыть.
  22. 2.Мораторий Арендодателя на выход.
  23. 3. Долгосрочный договор или краткосрочный. Зависит от ваших целей.
  24. 4. Компенсация ваших кап. вложений в случае досрочного расторжения по вине Арендодателя.
  25. 5. Возврат депозита или зачет в счет последнего месяца.
  26. 6. Размер индексации.
  27. 7.Штрафы и пени. Ответственность поДоговору.
  28. 8. Дополнительные скрытые платежи.
  29. 9. Правила ТЦ.
  30. 10. Количество электроэнергии и дополнительные технические нюансы.
  31. Как привлечь арендаторов в ТЦ и на рынки
  32. Базовые правила эффективного взаимодействия с арендаторами
  33. Привлечение арендаторов: каких ошибок следует избегать собственникам

Как удержать и привлечь арендаторов в бизнес-центр – Mioni Consulting. Недвижимость & Бизнес Саратов. Операции с недвижимостью, оценка, инвестиции. +7 (8452) 322-622

Как привлечь арендаторов в торговый центр и удержать их. Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

Как рынок продажи стал несколько лет назад рынком покупателя, так и рынок аренды, следуя примеру, незаметно стал рынком арендатора. Перед собственником офисных и бизнес-центров встал вопрос, как не проиграть на смене ценников арендной ставки в ближней перспективе и выиграть в дальней? Расскажу, как мне видится.

Оптимизировать расходы на аренду офиса стало реально сделать из-за появившегося на рынке в последнее время большого выбора.

Чтобы не делать скоропалительных выводов, основанных на поверхностных данных с рынка, нужно точно знать, кто ваши конкуренты (ясно, что это такие же владельцы арендного бизнеса), чем их предложение на рынке отличается от вашего, и как с этим поступить. Ни на один из вопросов не ответишь, не проведя подробный анализ.

Анализ ситуации на рынке аренды офисов Саратова

Соберите наиболее полную информацию о бизнес-центрах в городе, аналогичных вашему по общей площади, классу и всем доступным характеристикам.

Источники получения информации.

Когда мне нужно собрать наиболее полную информацию об объекте, я использую программу веб – аналитики, позволяющую искать информацию сразу по нескольким направлениям (в выдаче поисковиков, по блогам и новостным RSS – лентам). Экономит много времени и даёт свежую по датам информацию. Вы можете использовать просто запрос в поисковике относительно интересующего бизнес-центра – раз!

Два – сам рынок полон предложениями, изучите сайты бизнес-центров, которые нашли через Яшу (Яндекс), сайты риэлторских фирм Саратова, объявления о сдаче в аренду в печатных и электронных СМИ.

Три – делайте отметки об уровне цен за квадратный метр офисов в рассмотренных бизнес-центрах и перечне предоставляемых дополнительных услуг.Взяв данные за два – три последних месяца и позвонив несколько раз по объявлению и выяснив “окончательную” цену, вы легко сможете сделать вывод о тенденциях на рынке аренды офисных центров, так сказать, из первых рук.

Четыре – соберите все доступные сведения о вашем бизнес-центре, узнайте, какого мнения о нём арендаторы и риэлторы, чем хорош ваш бренд и является ли он лучшим.

Из лучших бизнес-центров не съезжают. Так сделайте свой лучшим!

Полученная в результате анализа информация может многое рассказать, а главное, помочь поставить правильную цель и добиться её.

Итак, ваша цель – наполнить бизнес-центр довольными арендаторами и получить прибыль, правильно? Добиваться цели нужно двумя способами. Увеличивая охват арендаторов и делая их лояльными к вашему бизнес – центру.

Увеличиваем охват арендаторов

Для этого используются все доступные маркетинговые ходы и методы. Проводим анкетирование арендаторов на тему всё ли их устраивает в бизнес – центре, как они относятся к стремлению администрации сделать бизнес-центр лучшим по уровню предоставляемого арендаторам сервиса, выслушиваем пожелания.

Собираем отзывы благодарных клиентов – арендаторов и выпускаем их в свет: на проводимых мероприятиях выражаем им благодарность, постим их отзывы на страничках БЦ в соцсетях, создаём там же сообщество лояльных участников и обсуждаем с ними нововведения.

Основная цель при этом это дать понять арендаторам, с кем мы хотим работать, на что мы готовы ради этого.

Популяризации бизнес-центра помогут массовые публичные мероприятия на вашей территории типа конференций, презентаций, которые тоже нужно широко освещать в СМИ.

Будет полезным навести дружеские связи с коллективом управляющих компаний соседних и аналогичных с вашим бизнес-центров. Обмен информацией о смене локаций арендаторов может стать взаимовыгодным!

Налаживаем работу с арендаторами

Скорее, переводим её на новый высокий уровень. В чём смысл? С каждым арендатором нужно работать индивидуально, вне зависимости, позвонил ли он только что, чтобы узнать об условиях аренды в БЦ или арендует у вас офис уже много лет.

Лучше, если эту работу на себя возьмёт специально обученный менеджер по работе с клиентами. Обучаться он (или она, без разницы) должен на Руководстве по работе с клиентами БЦ. Если у вас нет такого Руководства, советую скорее его создать.

Персональный менеджер по работе с арендаторами обязан знать специфику их работы до мелочей и обеспечить им все условия для успешной деятельности. В голову арендатору не должна прийти мысль, что в другом месте ему обеспечат лучшие условия!

Вы должны знать дни рождения директоров всех фирм, арендующих у вас офисы, поздравлять их коллективы с профессиональными и корпоративными праздниками и дарить бонусы постоянно!

Система бонусов (или скидок) означает в некоторых центрах парковочное место по льготной цене или бесплатно, бесплатный сервис телекоммуникаций и так далее и так далее. Думаю, смысл понятен.

Мы делаем всё, чтобы клиент БЦ стал к нему более лоялен, для этого мы делаем всё, чтобы условия работы для нанимателя были комфортными, а величина аренды сопоставимой с уровнем предоставляемого сервиса. Все обещания, данные арендатору, мы выполняем на 100%!

Эмоциональные, финансовые и другие гарантии того, что наш бизнес- центр “The best”, предоставляем без напоминания.

Конечно, принципиальной разницы между привлечением арендаторов в существующий много лет бизнес-центр и только выстроенный, пожалуй, нет. Отличия касаются скорее объёма необходимых средств на раскрутку и продвижение нового проекта, подбор арендаторов, и заниматься самостоятельно, по старинке, этим я бы не советовал.

Дело требует специального подхода, желательно ещё с момента разработки проекта строительства.

Если Вы – владелец бизнес-центра и положение с наполняемостью арендаторами Вас не устраивает, позвоните мне, обсудим детали возможного сотрудничества. Предварительная консультация бесплатная, а совместная работа в дальнейшем может дать отличный результат!

Сергей Бакулин

+7 (8452) 322-622

Источник: https://mioni.ru/poleznaya-informatsiya/stati/155-kak-uderzhat-i-privlech-arendatorov-v-biznes-tsentr

Договор аренды торгового помещения для магазина

Как привлечь арендаторов в торговый центр и удержать их. Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

Главное правило работы с любыми юридическими документами — сначала прочесть, потом подписать.

Большинство людей подписывает договор не читая, потому что боятся задерживать собеседника и не хотят выглядеть глупо. Я надеюсь, что нежелание рисковать бизнесом — достаточная причина, чтобы проигнорировать мнение посторонних людей. Поэтому дальше мы разберемся, на что нужно смотреть, когда вам дали на подпись договор аренды помещения под ваш магазин.

Конкретизируйте торговое помещение

Договор с размытым описанием нельзя зарегистрировать в Росреестре. Вам нужна регистрация, если вы заключаете договор на срок, превышающий 12 месяцев.651 · 2 ГК

Но даже если вы не собираетесь работать в этом месте так долго, это не повод игнорировать размытое описание. Не будем вдаваться в юридические тонкости, но размытое описание — это лазейка, чтобы «выселить» вас из помещения раньше срока, если кто-то предложит больше денег.

Плохо В договоре: «помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: план помещения без подписей арендодателя и арендатора.

Хорошо В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Обязательно разделяйте в договоре торговые и хозяйственные, складские, подсобные помещения. С неторговых площадей вы не получаете прямой доход, то есть вы можете добиваться пропорционального снижения аренды на эти квадратные метры.

На верхнем плане непонятно — какое помещение арендуют. На втором — понятно, но его можно сделать лучше, если разделить торговые и подсобные помещения

Разделите подсобные помещения

Разделять торговые и подсобные помещения важно еще и потому, что некоторые арендаторы взимают плату за пользование общими подсобными помещениями: туалетами, парковкой.

Сумма аренды рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. Поэтому если вы не отделите торговую площадь от площади подсобных помещений, вы будете переплачивать.

Хорошо В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Отлично В договоре: «торговое помещение 28 кв. метров и подсобное помещение 7 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Уточните расходы на содержание помещения

Помимо арендной платы у помещения есть расходы на содержание: текущий ремонт, коммунальные платежи, а теперь и интернет.

Если это не уточнить заранее, может оказаться, что договор на интернет можно заключить только с одним оператором. Как правило, у операторов, установивших «монополию» в ТЦ, ТК и ТРК, тарифы в разы больше обычных.

Расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества, если это не капитальный ремонт, ложатся на арендатора и арендодатель вправе не возмещать эти расходы. Более того, ваш ремонт может обернуться повышением платы за аренду, так как относится к улучшениям, увеличивающим коммерческую стоимость объекта недвижимости.616 · 2 ГК

Однако недостатки, которые мешают пользоваться помещением, должен устранить владелец помещения — арендодатель. Например, если в помещении нет пожарной сигнализации, то установить ее обязан арендодатель.

Чтобы доказать, что эти недостатки были, когда вы подписывали договор, нужно подписать акт приемки-передачи арендуемых помещений. В нем подробно описываете состояние помещения с акцентом на недостатки.

Плохо Помещение пригодно для использования по назначению. Сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами: — отопления,

— электроснабжения.

Хорошо Помещения оборудованы инженерными системами: — отопление, — электроснабжение. В помещении отсутствует пожарная сигнализация, раковина.

Розетка на южной стене неисправна.

Что касается коммунальных платежей, то эти расходы тоже нужно прописать в договоре. Например, если коммунальные и иные платежи ложатся на вас, уточните, включаются ли такие платежи в сумму арендной платы или вносятся сверх нее.

Помните об НДС

Проверьте, включен ли НДС в сумму, которая указана в договоре. Обычно это указано в пункте «арендная ставка». Если НДС не указан, прибавляйте его к сумме аренды.

Уточняйте права арендодателя

Всегда, а особенно при аренде на длительный срок, уточняйте, с кем вы подписываете договор: с собственником или арендатором. Разобраться в этом поможет информационная выписка из ЕГРП.

В этой выписке будет информация об уставных документах — запросите их у контрагента и сверьте информацию.

Из выписки вы узнаете не находится ли помещение в залоге под кредит или не наложен ли на него арест.

Если вы снимаете площадь у арендатора, который сам снимает помещение у конечного собственника — это называется субарендой.

Субаренда — это риск, так как ваш договор зависит от условий основного договора, который заключил собственник и арендатор. В договоре арендатора должен быть пункт о том, что собственник не против субаренды. Как вариант — согласие, оформленное в отдельном документе.

Это согласие — ваша страховка на случай, если договор аренды с собственником будет расторгнут досрочно. В этом случае вы имеете право на заключение договора аренды непосредственно с собственником этого имущества на срок до конца вашей субаренды. В любом случае, проверьте, чтобы срок основного договора превышал срок действия договора субаренды. 618 ·1 ГК

Но риски все равно остаются. Если суд признает основной договор аренды торговой площади недействительным по причинам, которые к вам не имеют отношения, утратит силу и ваш договор субаренды. Собственник может запретить вам доступ в помещения на основании того, что не он заключал с вами договор. В этом случае придется идти в суд, а это время и деньги.

На субаренду без согласия собственника соглашаться не нужно никогда. В этом случае собственник может в любой момент попросить вас освободить помещение, а вернуть деньги за аренду вы не сможете.

Согласуйте условия изменения арендной платы

С условиями изменения арендной платы может быть три ситуации:

  • условия изменения размера платы не упомянуты в договоре,
  • указано, что арендодатель может повышать ставку не чаще раза в год,
  • указано, что арендодатель может увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.

Третий вариант — самый плохой, грозит тем, что плата будет расти чаще, чем раз в год. Нужна ли вам такая аренда?

Второй вариант приемлемый, но договаривайтесь, чтобы повышение цены было фиксировано — например, только в рамках процента инфляции.

Первый вариант — лучший. Если в договоре нет слов об одностороннем повышении оплаты, а арендодатель вдруг предлагает допсоглашение с повышенной ставкой, вы не обязаны соглашаться. Вы можете поторговаться или настоять, что будете платить по установленной в договоре ставке до конца срока аренды.

Пример второго варианта с сайта Клерк.ру

Коротко

  1. Конкретизируйте торговое помещение.
  2. Уточните расходы на содержание помещения.
  3. Помните об НДС.
  4. Уточняйте права арендодателя.
  5. Согласуйте условия изменения арендной платы.

Всё от приемки товара до печати ценников Пользователь Кабинета Дримкас принимает товары по накладной — сервис автоматически добавляет их в базу для учета остатков.

Сразу после этого можно установить цены, скидки и напечатать ценники.

Источник: https://dreamkas.ru/blog/dogovor-arendi-torgovogo-pomeshenia/

Что делать сегодня торговым центрам, чтобы удержать арендаторов и покупателей

Как привлечь арендаторов в торговый центр и удержать их. Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

Что нужно менять девелоперам и администрации в работе торговых центров, чтобы привлечь и удержать трафик покупателей в кризис. Как выстраивать отношения с арендаторами. Рекомендациями делится Андрей Алешкин, партнeр, директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси.

Фото с сайта realt.by

– Рынок торговой недвижимости в Беларуси развивается, это радует потребителей (открывается возможность покупать товары, не выезжая за рубеж), арендаторов (возможность развиваться), девелоперов (несмотря на растущую конкуренцию, они могут выбирать арендаторов).

С каждым годом происходит насыщение рынка разными проектами. В том числе и теми, которые мы называем «правильными» – торгово-развлекательными центрами с полным представлением всех функций для всех категорий потребителей. Время рынков и объектов непонятного формата и долевой собственности уходит. Хотя такие еще существуют и, более того, продолжают строиться. Но это уже история…

Поделюсь рекомендациями для девелоперов, как вести себя сегодня – в условиях, когда рынок торговой недвижимости растет и насыщается, а покупательская способность падает.

Что сейчас происходит на рынке

Как уже показала практика, в текущей экономической ситуации якорные арендаторы оказались наиболее устойчивыми. Продуктовые ритейлеры, несмотря ни на что, еще и развиваются. В более выгодном положении сегодня находятся дискаунтеры, так как потребители предпочитают покупать более дешевые товары. Именно у них происходит рост продаж и трафика.

Это не только продуктовые розничные сети, но и магазины детских товаров, одежды масс-маркета и категории «средний минус», сегмент «дрогери» (недорогие магазины шаговой доступности, торгующие непродовольственными товарами – бытовая химия, косметика, парфюмерия и проч. – Прим.«Про бизнес.»).

Сейчас покупатель стал более избирательным. Многие ритейлеры на фоне снижения продаж, перенасыщения рынка однотипными товарами, возросшей конкуренции стали не способны стимулировать спрос и начали терпеть убытки.

В результате некоторые из них просто не в состоянии оплачивать аренду докризисного уровня в качественных торговых центрах.

Следовательно, возникают вопросы – о пересмотре условий арендных контрактов, сокращении (оптимизации) сети для выживания или же вообще о целесообразности ведения бизнеса.

Девальвация рубля, замедление роста заработной платы, повышение цен и снижение объемов потребительского кредитования негативно сказывается на покупательной способности. Снижается уровень посещаемости и конверсии ТЦ.

Потребительский рынок за семь месяцев 2015 еще сохранил положительную динамику, но замедление уже оказалось существенным: розничный товарооборот (РТО) вырос всего лишь на 1% по сравнению с январем-июлем 2014 (тогда показатель роста РТО составлял 10,5%).

Фото с сайта shkolazhizni.ru

Самые высокие темпы роста РТО за 7 месяцев продемонстрировали Минская область (+3%) и Минск (+3,6%). Положительная динамика еще сохранилась в Гомельской области.

Остальные регионы показали уже отрицательную динамику роста РТО. Наибольшее падение (-2%) – в Витебской области.

Этот регион, а также Брестская и Могилевская области в прошлом году заметно выделялись на фоне всей страны вводом новых крупных торговых объектов.

Что делать торговым центрам сегодня

1. Организовать комфортное пространство для шопинга и благоприятной торговой среды.

Выполнение этих функций лежит на управляющей компании или на администрации ТЦ. Эффективность их работы – ключевые факторы успеха объекта.

Управляющие компании всегда играли важную роль, но сегодня их деятельность приобрела решающее значение. К сожалению, этот вопрос стоит очень остро – из-за практически полного отсутствия таких компаний в Беларуси. Их функции выполняет инхаус – команда торгового центра или международный консультант по недвижимости.

Фото с сайта tcversal.ru

Но именно управляющая команда занимается решением основных проблем, возникающих в торговом центре, включая комплексную эксплуатацию, административные услуги, маркетинг и коммерциализацию объекта. Все это играет очень важную роль и может существенно изменить облик ТЦ в глазах посетителей.

Не менее важными являются такие функции, как финансовое управление, сдача в аренду площадей и ведение арендных отношений. Профессиональная управляющая команда, обладающая высоким уровнем экспертизы на рынке недвижимости, может поддержать торговый центр заполненным и увеличить эффективность каждого квадратного метра.

2. Активно использовать маркетинговые инструменты

Фото с сайта speterburg.biglion.ru

Их применение для повышения посещаемости объектов уже не раз доказало свое значение в соседних, более развитых с точки зрения ритейла, странах.

В наших условиях, когда преимущества одних ТЦ перед другими зачастую неочевидны, маркетинг – один из обязательных инструментов.

К сожалению, на сегодняшний день приемлемый маркетинг у торговых центров в Беларуси отсутствует:

  • Не ясны маркетинговые форматы объектов
  • Очень слабые программы маркетинговых мероприятий
  • Традиционно хромает все, что связано с образом торгового центра: навигация, брендбуки, свет и прочее.

Если своевременно не уделить этому должное внимание, объект не только не привлечет новых арендаторов, но и потеряет текущих.

3. Пересмотреть размер и расположение магазинов

Среди возможных вариантов, которые помогают ТЦ сохранить существующих арендаторов, может стать сокращение размера магазина или его перемещение на другой этаж. Возможно, даже с компенсацией отделки.

Если в торговом центе все же появились пустующие площади, существуют варианты их заполнения – с целью сохранения трафика.

Среди них можно отметить временные выставки, контактные зоопарки (животных можно гладить и кормить), pop-up (временные) магазины, шоу-румы, выход в офлайн интернет-магазинов, образовательные секции и co-working пространства, предоставление переговорных для тренингов, гастрономические маркеты, а также активное заполнение non-retail форматами.

Фото с сайта inkazan.ru

4. Пересмотреть финансовое управление

Необходимо искать дополнительные источники доходов, реализуя нераскрытые возможности торгового центра. Но делать это следует нелинейно, как у нас привыкли – заставить все проходы киосками и островками. Важна взаимосвязь с маркетинговой стратегией и форматом объекта.

Во время финансовой оптимизации может быть проанализировано использование паркинга, применение энергосберегающих технологии, работа с неиспользуемыми пространствами торгового центра (кровля, фасады и проч.), земельным участком.

Фото с сайта roi.ru

5. Прислушаться к арендаторам

Этот кризис отличается от предыдущего тем, что отпала необходимость анализировать объемы продаж ритейлеров –  в целом падение произошло по всем сегментам. Тем не менее, при предоставлении арендных скидок нужно учитывать степень влияния кризиса на тот или другой сегмент: некоторые способны сохранять или даже наращивать объемы продаж в кризис. Об этом говорилось выше.

Также рекомендуется разрабатывать совместно с арендаторами конкурентоспособные программы лояльности для покупателей, которые уже давно используются в некоторых успешных торговых центрах России (например, MEGA CARD, именные карты ГУМа и др.). В условиях снижения уровня денежного потока возрастает необходимость сохранить «качество жизни».

Фото с сайта avto-project.ru

Рекомендуем также предоставлять арендаторам скидки по существующим договорам на срок от 3 месяцев до 1 года. После этого, вполне вероятно, вопрос о том, оправдано ли предоставление скидок, возникнет вновь.

Мы считаем, что большинство ритейлеров не будет готово к повышению арендных ставок, особенно если арендодатель не улучшит привлекательность ТЦ. Следовательно, некоторые розничные операторы будут готовы «съехать» – если собственник будет пытаться поднять ставки до уровня докризисного периода.

Это может создать дополнительные проблемы для менее успешных ТЦ, повысить долю свободных площадей в них.

Проявляйте гибкость, «слушайте» арендатора и внедряйте новые способы определения арендной платы. Очень важно понимать и слышать всех – особенно тех, у кого возникают финансовые трудности.

Стоит попытаться проанализировать, в чем проблема у конкретного арендатора. Возможно, это его ошибка и именно он не смог конвертировать хороший поток посетителей, который обеспечил торговый центр.

А может быть и наоборот – торговый центр не обеспечивает арендаторов достаточным потоком посетителей.

Фото с сайта pereezd-mig.ru

При выборе арендатора стоит обращать внимание на профессионализм управляющих бизнесом людей, на какие средства развивается арендатор, хорошо понимать его логистику закупок.

После выхода экономики из кризиса взаимоотношения собственника и арендатора нормализуются: скидки и уступки постепенно будут отменены.

У обеих сторон останется бесценный опыт и понимание управления объектом и бизнесом в кризисное время, а некоторые ошибки уже не повторятся никогда.

В результате следующий этап развития рынка торговой недвижимости будет характеризоваться более качественным управлением ТЦ и наращиванием анализа операционной деятельности торговых центров с использованием современных технологий.

Вот еще несколько рекомендаций:

  • Осмыслить формат объекта, четко определить целевую группу – большинство торговых центров у нас не понимают, для кого они работают, какие должны быть арендаторы и что они должны делать для привлечения посетителей.
  • Провести ревизию арендаторов и торгового плана, выделяя слабых и паразитирующих на других арендаторов, и арендаторов, генерирующих поток посетителей. Определить возможную стратегию по ротации неприемлемых арендаторов.
  • Считать и анализировать потоки посетителей в торговом центре и всех его этажах и частях.
  • Внимательно анализировать рынок и конкуренцию по всем товарным группам, зонам охвата торговых центров и их пересечению, перспективы развития города, района и т.п. Возможно, целесообразно обратиться в компании, профессионально занимающиеся маркетинговыми исследованиями и анализом.
  • Объединяться, а не конкурировать.
  • Не сокращать рекламный бюджет, а наращивать его в разные времена и этапы развития и объекта, и рынка в общем.
  • Грамотно увеличивать поток потребителей за счет усиления развлекательных и др. функций.

Что происходит с объектами, которые только запускаются?

Фото с сайта arendasklada-ekb.

ru

Очень много ошибок мы отмечаем уже на начальных стадиях: неправильно выбран тип объекта, площадь, его ориентированность, торговый план – вплоть до того, что неверно [с точки зрения распределения трафика] размещены входы, вертикальные связи (лестницы, эскалаторы) и т.д. Иногда мы говорим, что вообще строить торговый центр в том месте, в котором хочет девелопер, нельзя.

Время ввода торгового центра также влияет на уровень вакантных площадей. Понятно, что объекты, открывающиеся в периоды кризисов, испытывают больше трудностей со сдачей в аренду и управлением.

Новым, только открывающимся комплексам нужно больше времени, чтобы завоевать целевую аудиторию и выйти на заявленный показатель посещаемости. Это сдерживает участие арендаторов в проектах – на ранней стадии их реализации или в только что открывшихся ТЦ.

Тем не менее, новые торговые комплексы с продуманной концепцией, высокопрофессиональной управляющей командой и хорошей локацией постепенно станут не менее эффективными и успешными, чем давно работающие комплексы, и даже могут стать для них серьезными конкурентами.

Что делать ТЦ старого формата?

Фото с сайта srpj.ru

Возникает потребность в реконцепции объектов старого формата. И здесь самое важное – провести ее как можно раньше, «дополнить» объект. Порой нужно и вовсе закрыть проект на реконструкцию, полностью или частично изменить его концепцию, уйти в специализацию, а иногда и изменить назначение.

Работая над изменениями торгового плана, всегда можно найти решение по улучшению:

  • Размещение якорных арендаторов в других местах – для перенаправления потока
  • Просто укрупнение магазинов и размещение крупных игроков вместо целого ряда мелких

Андрей Алешкин

Партнeр, директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси (международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Представлена в странах Южной и Северной Америки, Азии и Европы).

Источник: https://probusiness.io/markets/1188-chto-delat-segodnya-torgovym-centram-chtoby-uderzhat-arendatorov-i-pokupateley.html

Топ 10 советов при аренде Помещения в Торговом центре. – Aleks realty – на тему коммерческой аренды

Как привлечь арендаторов в торговый центр и удержать их. Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

Встатье даны топ 10 советов при арендеПомещения в Торговом центре. Как правильноарендовать Помещения в ТЦ. Что включитьв Договор. Какие нюансы важно учесть.

1.Односторонний выход Арендатора долженбыть.

Арендуя Помещение, вы конечно рассчитываете окупаемость, сроки реализации вашего проекта, верите в его успех, но ситуации бывают разные.

Если в Договор не внесены положения об одностороннем внесудебном порядке выхода из Договора, то вероятнее всего его можно расторгнуть либо по предусмотренным нарушениям со стороны Арендодателя (это надо доказать), либо по суду. Согласитесь, не самый удобный и безопасный для Арендатора вариант.

Поэтомунеобходимо включить в Договор (в случаеее отсутствия) фразу:

«Арендаторвправе отказаться от исполнениянастоящего Договора до истечения срокадействия настоящего Договора водностороннем внесудебном порядке(п.п.1,2ст.450.

1ГК РФ), без объяснения причин, посредствомнаправления письменного уведомленияАрендодателю не позднее, чем за60 (Шестьдесят) календарных дней допредполагаемой даты досрочногопрекращения действияДоговора, указанной в уведомленииАрендатора.

При этом любыерасходы и убыткиАрендодателя возмещению Арендаторомнеподлежат.»

Срок уведомления можно предусмотреть любой, который Вам будет комфортен, и на который вы сможете договориться с собственником. Обычно это от 30 дней (в случае краткосрочного Договора) до 90-120 дней в случае долгосрочных (5-10 лет) контрактов.

Еслив Договоре есть пункт об одностороннемрасторжении без объяснения причин состороны Арендатора и указано, что вы невозмещаете любые убытки и расходыАрендодателя, то вы совершенно точнозастрахованы от неприятностей и у васвсегда есть выход. В прямом смысле слова.

2.Мораторий Арендодателя на выход.

УАрендодателя выхода из Договора бытьне должно. Точка.

Иначев любой момент, вне зависимости отвнесенных вами капиталовложений впроект, Арендодатель может начать Васшантажировать наличием другогоАрендатора, который больше платит, илипринуждать Вас к досрочному освобождениюПомещения.

Проще говоря, если у Арендодателяесть выход из Договора, то Вы в любоймомент можете оказаться на улице. Якатегорически против согласовыватьтакое положение в Договоре.

Есть единичныеслучаи, когда у собственника появляетсяправо одностороннего расторженияДоговора:

1. В обмен на скидку по Арендной плате. При этом, только на период действия скидки (если она не на весь остаток срока Договора).

2. Вы сразу понимаете, что предложение существенно ниже рынка и готовы арендовать его до тех пор, пока не появится новый претендент на место. Собственника тоже такой вариант устраивает.

При этом, в Договоре предусматривается встречное право Арендатора и Арендодателя на расторжение на основании определенных нарушений Договора.

3. Долгосрочный договор или краткосрочный. Зависит от ваших целей.

Краткосрочныйдоговор аренды не подлежит государственнойрегистрации и заключается на срок до 1календарного года (как правило, на 11месяцев).

Такой Договор можно заключать,если окупаемость вашего бизнесасоставляет 1-4 месяца, и за оставшиесямесяцы вы планируете заработать.

ТакойДоговор можно заключать на небольшиепомещения, например под выпечку,кофе-точку, и так далее, если вы не несетебольших затрат на ремонт.

Вовсех остальных случаях, когда окупаемостьсоставляет срок от 6 месяцев и больше,необходимо заключать Долгосрочныйдоговор аренды (то есть, на срок болеегода). Такой Договор в обязательномпорядке подлежит государственнойрегистрации. Для регистрации необходимпакет документов, в том числе присвоенныйкадастровый номер на конкретно арендуемоепомещение (не на все здание).

В случае, если не получается договориться о затратах на оформление технической документации и госпошлину, возможен вариант заключения долгосрочного договора, который действует до момента регистрации как краткосрочный. При этом он автоматически пролонгируется в случае, если «вы не успели его зарегистрировать».

В Договоре выглядит вот так:

«В случае если к моменту истечения 11 (Одиннадцати) месяцев с даты подписания настоящего Договора настоящий Договор не будет досрочно прекращен и при этом настоящий Договор не будет зарегистрирован как долгосрочный договор аренды в Регистрирующем органе, то настоящий Договор (в части его действия как краткосрочного договора аренды) считается автоматически продленным (возобновленным) каждый раз на следующие 11 (Одиннадцать) месяцев *ЦАТЬ(__) раз подряд ».

4. Компенсация ваших кап. вложений в случае досрочного расторжения по вине Арендодателя.

Пропишетев Договоре порядок возмещения вашихзатрат на ремонт Помещения, в случаеесли вам придется съехать из Помещенияпо вине собственника. Это даст вамстраховку на случай недобросовестностиАрендодателя, скрытых дефектов Помещения,проблем с документами и так далее.

Чтобызастраховать себя, надо предусмотретьв Договоре нарушения Арендодателя, наосновании которых вы можете потребоватьрасторжения Договора с возмещением.Это могут быть нарушения положенийДоговора, закрытие ТЦ на определенныйсрок компетентными органами, что кстатиактуально в связи с ситуацией сучастившимися пожарными проверкамипосле ситуации в ТЦ «Зимняя Вишня» идругие.

Обязательно сохраняйте все подтверждающие ваши расходы документы и предусмотрите разумный срок для возврата.

5. Возврат депозита или зачет в счет последнего месяца.

Нелишним будет заранее обговорить судьбудепозита в случае его внесения. ДляАрендатора удобнее всего договоритьсяна зачет депозита в счет соответствующегоколичества последних дней аренды.

Вэтом случае, вы уведомляете о расторженииДоговора (или заканчивается срокДоговора) и не платите за последниймесяц.

МногиеТЦ прописывают удержание депозита ввиде штрафа в случае одностороннегорасторжения с вашей стороны. С однойстороны — логично, вы съезжаете и нужновремя на то, чтобы найти нового Арендатора.С другой — если вы уведомили заранее,за то количество дней, которое предусмотреноДоговором, а в долгосрочных контрактахне менее 60-90 дней, то почему вы должныдарить свои деньги.

Разумеется, всегда есть нюансы, и если, например, собственники настаивают на депозите как штрафе, тогда имеет смысл согласиться, если вы получили бонусы в других частях Договора, договорились о супер коротком сроке вашего одностороннего отказа или Арендодатель несет частично за свой счет расходы на ремонт и подготовку к открытию арендуемого вами помещения. Или это такое супер место в таком ТЦ, где вы готовы рискнуть и потерять сумму депозита.

6. Размер индексации.

Всегдапроверяйте размер индексации по Договору, когда и какие платежи будут проиндексированыи стройте свою финансовую модельокупаемости на несколько лет вперед сучетом прогноза арендной ставки с учетоминдексации.

7.Штрафы и пени. Ответственность поДоговору.

Самаяболезненная часть Договора послесогласования ставки аренды, срокаДоговора и порядка его досрочногопрекращения — это ответственность поДоговору, штрафы и пени за нарушениеусловий Договора.

Говорить о штрафах и ответственности можно бесконечно долго.

Основное,что нужно запомнить:

— стремимся к тому, чтобы ответственность и штрафы были двусторонними. Нельзя допускать «игры в одни ворота» со стороны собственника.

— за одно и то же нарушение должен быть предусмотрен только один штраф или пени. Часто можно встретить в Договоре штраф и пени одновременно. На штраф (в случае неуплаты) начисляются пени.

Получаетсядвойная ответственность.

— максимальный размер пени 0,1 % от суммы неуплаты за день просрочки. Если видите больше, снижайте.

8. Дополнительные скрытые платежи.

Ктаким платежам относятся: маркетинг,реклама, клининг, страхование, эксплуатация.

Иногдаданные платежи прописываются в Договорене прямо, а косвенно. Например: «Арендаторобязан заключить Договор клининга/страхованияс компанией, одобренной Арендодателем.

»Представим, что клининговая компанияООО «Ромашка» принадлежит собственникуи берет за свои услуги фиксированнуюплату 30 000 рублей в месяц, в то время какпривлеченный со стороны клининг могобойтись Вам в 8 000 рублей в месяц. Разница,очевидно, есть.

Отсюда вывод, либопросчитывайте реальную аренду, включающуювсе платежи. Либо договаривайтесьисключать такие условия из Договора.

Дополнительные платежи могут быть также прописаны в Правилах ТЦ. Обязательно ознакомьтесь с ними. Правила могут быть непосредственно Приложением к Договору аренды, а могут быть отдельным документом, ссылка на который указана в Договоре.

9. Правила ТЦ.

Правила — огромный толмут страниц в 100, читать который у «неподготовленных» на финале согласования Договора не остается сил.

На что обратить внимание: на штрафы и пени, валюту, в который они указаны, есть ли дополнительные основания для расторжения Договора.

Часто в Правилах ТЦ прописываются положения относительно проведения строительно-монтажных работ, требования к внешнему виду Помещения, положения о доставке товаров, разгрузке-погрузке и так далее.

10. Количество электроэнергии и дополнительные технические нюансы.

В Договоре указывается обязательство Арендодателя на непрерывную подачу в Помещение электроэнергии. При этом указывается количество киловатт на квадратный метр площади Помещения.

Убедитесь, что данного количества Вам хватит. Если у вас из технического оборудования — кассы и кондиционер, то много энергии Вам не надо.

При наличии холодильного, производственного оборудования этот момент может стать для Вас принципиально важным.

Уточнитеинформацию о перепаде высот в Помещении,несущих стенах, точках подключения кобщеобменнойвентиляции и кондиционированию, системехолодоснабжения, системе активногопожаротушения: расположение пожарноговодопровода, спринклеров, пожарныхкранов, дымоудаления. Запросите планрасположения транзитных коммуникацийв Помещении, как Арендодатель будет ихобслуживать, в ваше рабочее или нерабочее время.

Источник: https://aleks-realty.ru/commercial-terms/top-10-sovetov-pri-arende-pomeshheniya-v-torgovom-czentre

Как привлечь арендаторов в ТЦ и на рынки

Как привлечь арендаторов в торговый центр и удержать их. Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

Успешность любого коммерческого проекта – ТЦ, бизнес-центра, складского комплекса или рынка – зависит от продуманной концепции. В идеале, о подборе операторов, которые придут работать на указанные торговые площадки, необходимо подумать еще на этапе проектирования.

Подыскивая подходящий объект, арендаторы чаще всего учитывают три главных параметра: местоположение, категорию и стоимость. Если в нужном районе имеется несколько рынков или центров торговли с идеальными характеристиками, предпочтение будет отдано тому, где предложат самую выгодную ставку аренды.

На платформе inStella.ru любой торовый центр или рынок может создать сайт с каталогами товаров всех его магазинов. Информацию о товарах в такой сайт вносят сами арендаторы через свои личные кабинеты.

При этом у арендаторов автоматически создаются собственные сайты с уникальными возможностями.

Подробнее о сайтах торговых комплексов рассказывается в статьях:

Сервис “Торговый центр”

Как создать сайт торгового центра, рынка, ярмарки

Базовые правила эффективного взаимодействия с арендаторами

Целью маркетинга любого ТЦ или комплекса является максимизация потока арендаторов для заполнения всего объекта, а не сдача отдельно взятых площадок. Для этого эксперты рекомендуют придерживаться ряда правил:

  1. Гибкая ценовая политика. Размер ставки и ежегодной индексации аренды – ТОПовый фактор для привлечения стартапов и брендов с репутацией. Помните о конкуренции и постоянном росте пустующих помещений, соблюдайте баланс лояльности и расчетной доходности.
  2. Эффективный маркетинг и продвижение. Презентация, реклама и раскрутка – все эти инструменты имеют первостепенное значение для продвижения. Здесь важно четко определить целевых клиентов, которым подходят ваши рынки, ТРЦ, ТЦ и не переборщить с креативом, что может отпугнуть потенциальных партнеров.
  3. Грамотное позиционирование объекта. Напрямую влияет на обоснованность арендной ставки. Высокий пешеходный и транспортный трафик, оптимальный метраж и планировка помещений, качественная внешняя и внутренняя инфраструктура, вместительные паркинги и европейский сервис – ключевые факторы, определяющие спрос на коммерческую недвижимость.
  4. Подбор нужных категорий операторов. Например, якорных арендаторов, то есть компаний с мощными популярными брендами, повышающих инвестиционную привлекательность и имидж объектов. Для их привлечения следует использовать особые привилегии в виде долгосрочных контрактов, рекламных возможностей и персональных бонусов.
  5. Распределение площадей по приоритету. Рассчитывается исходя из назначения объекта. Например, оптимальная доля пространств для якорных клиентов в ТЦ и ТРЦ должна составлять не менее 25%, но не больше 35-50%. Но в некоторых случаях (местоположение, ориентированность на конкретную ЦА и т.п) такие показатели могут быть избыточными и экономически нецелесообразными.

Мощную маркетинговую кампанию по привлечению арендаторов следует начинать, когда объект построен примерно на 70-80%. Продвижение может включать в себя мероприятия, целью которых является формирование имиджа, рост узнаваемости и посещаемости и другие. В итоге все они должны стимулировать интерес у тех, кто хочет арендовать площадку для успешного стартапа или развития бизнеса.

В первую очередь сдаче подлежат габаритные масштабные пространства, которые занимают «якоря».

Заключив договора с такими клиентами, можно снизить интенсивность рекламы, поскольку за ними потянутся более мелкие съемщики.

Гибкие предложения по цене, условиям контрактов и бонусам должны быть доступны не только якорным, но и другим категориям партнеров, которые не менее важны для максимальной заполняемости.

Привлекая арендаторов, следует четко придерживаться правила распределения «якорей» – компаний, продукция и услуги которых востребованы всегда, даже в условиях кризиса.

Если их будет меньше 25%, проект не будет прибыльным. Если суммарная доля «якорей» превысит порог 35-50%, объемы продаж начнут неизменно снижаться.

В этом случае объект просто перестанет быть интересным обычным покупателям, которые являются главным источником дохода.

Привлечение арендаторов: каких ошибок следует избегать собственникам

Владельцы и руководители коммерческой недвижимости всегда заинтересованы в минимальном сроке окупаемости и максимальной прибыли. Для эффективного решения этих задач важно избегать распространенных ошибок, в числе которых:

  • отклонение или несоблюдение концепции проекта. Хаотичное заполнение рынков или ТЦ арендаторами всегда приводит к снижению посещаемости и уровня продаж. Если нет возможности самим проанализировать перспективы сегмента, конкуренцию по зоне охвата и всем товарным нишам, есть смысл обратиться к профессионалам – компаниям, которые занимаются маркетинговыми исследованиями;
  • неграмотный подбор «якорей». Необходимо выбирать известных ритейлеров с солидным ассортиментом, способных самостоятельно генерировать мощные потоки покупателей. Классический пример – продуктовые магазины, гипермаркеты бытовой техники и электроники. Определенную долю обязательно должны занимать мини-якорные арендаторы, представляющие известные и популярные марки одежды и обуви;
  • открытие полузаполненного объекта. Ключевая ошибка, убивающая большинство проектов. Пустующие площадки делают объект непривлекательным и способствуют снижению покупательского трафика. Привлекая таких главных якорных операторов, как парки развлечений, кинотеатры, боулинги, следует учитывать, что они открываются долго, поскольку закупают оборудование за границей;
  • сотрудничество со множеством мелких арендаторов. Игроков такой категории отбирают по привлекательности для посетителей. Но большую часть операторов все-таки должны составлять франчайзи известных брендов или представители крупных сетей. Чрезмерное количество мелких арендаторов обесценит принцип комплексности и единства проекта. В итоге посетители будут просто покупать нужные товары и быстро уходить.

Грамотное привлечение арендаторов в ТЦ, ТРЦ и рынков – основа успешного бизнеса, стабильной прибыльности и посещаемости. Принципы подбора перспективных операторов для каждого проекта определяются индивидуально и в четком соответствии со стратегией, заранее утвержденной собственниками.

Коммерческая концепция должна включать в себя план по наилучшему сочетанию и размещению арендаторов, эффективную гибкую политику ценообразования и правила сдачи помещений. В условиях кризиса и санкций не будет лишним предусмотреть риск внезапного ухода арендаторов и заранее разработать альтернативный план.

Источник: https://instella.ru/blog/22-Kak-privlech-arendatorov-v-TC/

Закон
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: